Как перевести жилое помещение в нежилое — стоимость процедуры, подводные камни + пошаговая инструкция

Вы уста­ли жить? Такой вопрос вам могут задать, если вы хоти­те пере­ве­сти жилое поме­ще­ние в нежи­лое. Фак­ти­че­ски, после того, как пере­да­ча будет завер­ше­на, объ­ек­ты боль­ше не могут исполь­зо­вать­ся для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния. Вы не смо­же­те пере­се­лить туда семью, заре­ги­стри­ро­вать род­ствен­ни­ков, сдать квар­ти­ру дру­гим жильцам.

В сво­ей прак­ти­ке я два­жды зани­мал­ся пере­во­дом квар­тир в нежи­лые поме­ще­ния. В этой ста­тье я рас­ска­жу об опы­те про­шло­го года, о про­бле­мах, с кото­ры­ми мне при­шлось столк­нуть­ся в про­цес­се согла­со­ва­ния и раз­бе­ру 5 основ­ных заблуж­де­ний (мифов) об этой про­це­ду­ре. Отдель­ные точ­ки пере­во­да могут отли­чать­ся для раз­ных реги­о­нов, поэто­му я отме­чу эти точ­ки отдельно.

Понятия и нормативная база

Даже если вы поль­зу­е­тесь услу­га­ми пред­ста­ви­те­лей (адво­ка­тов, аген­тов по недви­жи­мо­сти или дру­гих спе­ци­а­ли­стов) для оформ­ле­ния доку­мен­тов и согла­со­ва­ний, вы не може­те не изу­чить пра­во­вые поня­тия и поло­же­ния само­сто­я­тель­но. Я поста­ра­юсь мак­си­маль­но упро­стить все опре­де­ле­ния, не иска­жая их сути. В про­цес­се пере­устрой­ства жило­го поме­ще­ния в нежи­лое необ­хо­ди­мо знать и пони­мать сле­ду­ю­щие термины:

• мно­го­квар­тир­ный дом (МКД) – зда­ние, пред­на­зна­чен­ное для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния граж­дан, вклю­ча­ю­щее жилые и нежи­лые поме­ще­ния, общее имущество;
• жилые поме­ще­ния: квар­ти­ра, части квар­ти­ры, комната;
• квар­ти­ра – отдель­ное жилое поме­ще­ние в МКД, име­ю­щее пря­мой выход в поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния или непо­сред­ствен­но на улицу;
• нежи­лое поме­ще­ние в МКД – отдель­ное поме­ще­ние, не пред­на­зна­чен­ное для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния граждан;
• пере­вод из жило­го в нежи­лое поме­ще­ние – изме­не­ние пра­во­во­го ста­ту­са объ­ек­та, после чего он утра­чи­ва­ет свое основ­ное назна­че­ние (про­жи­ва­ние).

В соот­вет­ству­ю­щих раз­де­лах ста­тьи будет рас­крыт еще ряд тер­ми­нов, кото­рые отно­сят­ся к доку­мен­та­ции проекта.

Если юри­ди­че­ские тер­ми­ны, напри­мер, «пере­пла­ни­ров­ка», «жилое поме­ще­ние», «мно­го­квар­тир­ный дом» утвер­жде­ны феде­раль­ны­ми зако­на­ми и исполь­зу­ют­ся оди­на­ко­во на всей тер­ри­то­рии стра­ны, то с нор­ма­тив­ны­ми акта­ми все слож­нее, посколь­ку каж­дый субъ­ект Рос­сий­ской Феде­ра­ция может при­ни­мать свои соб­ствен­ные пра­ви­ла. На феде­раль­ном уровне утвер­жде­ны основ­ные пра­ви­ла пере­во­да жилых поме­ще­ний в нежи­лые. Одна­ко субъ­ек­ты Рос­сий­ской Феде­ра­ции наде­ле­ны пол­но­мо­чи­я­ми при­ни­мать нор­ма­тив­ные акты в жилищ­ной сфе­ре. Реги­о­ны могут изме­нить поря­док согла­со­ва­ния, вве­сти свои Адми­ни­стра­тив­ные регламенты.

На феде­раль­ном уровне для согла­со­ва­ния пере­да­чи при­ме­ня­ют­ся сле­ду­ю­щие законы:

• Жилищ­ный кодекс Рос­сий­ской Феде­ра­ции (ста­тьи 22 и 23 Жилищ­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции содер­жат нор­мы, непо­сред­ствен­но каса­ю­щи­е­ся изме­не­ния ста­ту­са жило­го помещения);
• Феде­раль­ный закон № 218-ФЗ (по дан­но­му зако­ну реги­стра­ция прав, поста­нов­ка на кадаст­ро­вый учет после изме­не­ния харак­те­ри­стик помещения);
• Феде­раль­ный закон № 123-ФЗ (содер­жит Тех­ни­че­ский регла­мент пожар­ной без­опас­но­сти, кото­рый необ­хо­ди­мо соблю­дать при про­ве­де­нии стро­и­тель­ных работ);
• Поста­нов­ле­ние Гос­строя РФ от 27 сен­тяб­ря 2003 г. № 2003 (содер­жит тре­бо­ва­ния к поме­ще­ни­ям в МКД, кото­рые нель­зя нару­шать при про­ве­де­нии стро­и­тель­ных работ);
• Поста­нов­ле­ние Пра­ви­тель­ства РФ от 28.04.2005 № 266 (содер­жит типо­вые фор­мы заяв­ле­ний на согла­со­ва­ние пере­пла­ни­ров­ки и переустройства);
• Стро­и­тель­ные нор­мы и пра­ви­ла (СНиП) 01-31-2003 «Зда­ния жилые мно­го­квар­тир­ные» (про­ве­рят харак­те­ри­сти­ки их поме­ще­ний в соот­вет­ствии с этим доку­мен­том, соста­вят проект).

Инте­рес­но, что уже на завер­ша­ю­щем эта­пе рабо­ты над ста­тьей я уви­дел, что в Жилищ­ный кодекс РФ вне­сен боль­шой блок попра­вок, свя­зан­ных с изме­не­ни­ем ста­ту­са жилых поме­ще­ний. Феде­раль­ный закон № 116-ФЗ с изме­не­ни­я­ми в ЖК РФ был при­нят в мае и всту­пил в силу 12 июня 2019 года. Поэто­му ниже вы най­де­те поша­го­вую инструк­цию, пол­но­стью соот­вет­ству­ю­щую новым пра­ви­лам. В первую оче­редь это каса­ет­ся поряд­ка про­ве­де­ния общих собра­ний в МКД, при­ня­тия реше­ния о воз­мож­но­сти перевода.

Боль­шое вли­я­ние на про­це­ду­ру согла­со­ва­ния может ока­зать зако­но­да­тель­ство субъ­ек­тов Рос­сий­ской Феде­ра­ции. Напри­мер, реги­о­ны могут при­ни­мать свои акты:

• об утвер­жде­нии Адми­ни­стра­тив­но­го регла­мен­та об утвер­жде­нии пере­пла­ни­ров­ки и переустройства;
• вве­сти допол­ни­тель­ные тре­бо­ва­ния после согла­со­ва­ния (напри­мер, толь­ко в Москве и Санкт-Петер­бур­ге необ­хо­ди­мо полу­чить тех­ни­че­ское заклю­че­ние о состо­я­нии несу­щих кон­струк­ций в МКД);
• пере­дать пол­но­мо­чия по согла­со­ва­нию отдель­ным орга­нам (напри­мер, в сто­ли­це эти­ми вопро­са­ми зани­ма­ют­ся Мосжи­л­ин­спек­ция и Депар­та­мент город­ско­го имущества);
• опре­де­лить виды дея­тель­но­сти, кото­рые не могут осу­ществ­лять­ся на тер­ри­то­рии МКД (напри­мер, в неко­то­рых реги­о­нах запре­ще­но раз­ме­ще­ние на МКД мага­зи­нов фей­ер­вер­ков, раз­вле­ка­тель­ных заве­де­ний и ноч­ных клубов).

В ста­тье так­же обра­щу вни­ма­ние на осо­бые тре­бо­ва­ния реги­о­наль­ных актов. Но вам так­же при­дет­ся изу­чить мест­ное зако­но­да­тель­ство, что­бы избе­жать про­блем. Инфор­ма­ция обо всех реги­о­наль­ных зако­нах долж­на быть опуб­ли­ко­ва­на на офи­ци­аль­ных сай­тах субъ­ек­та Рос­сий­ской Федерации.

В каких случаях требуется перевод

Преж­де чем гово­рить непо­сред­ствен­но о пере­во­де жилых поме­ще­ний в нежи­лые, я поста­ра­юсь вас от это­го отго­во­рить. Вы долж­ны чет­ко пони­мать, зачем вам нуж­но менять ста­тус квар­ти­ры. Давай­те рас­смот­рим заблуж­де­ние №1.

МИФ №1: Вы може­те вести биз­нес толь­ко в нежи­лых поме­ще­ни­ях. Не прав­да. Ста­тья 17 Жилищ­но­го кодек­са РФ поз­во­ля­ет даже в одной квар­ти­ре осу­ществ­лять про­фес­си­о­наль­ную или пред­при­ни­ма­тель­скую дея­тель­ность, если это не ухуд­ша­ет жилищ­ные усло­вия, не нару­ша­ет инте­ре­сы дру­гих жите­лей МКД. Если вы пла­ни­ру­е­те зани­мать­ся само­за­ня­то­стью, оформ­лять бух­гал­тер­ские доку­мен­ты, ока­зы­вать юри­ди­че­ские услу­ги, то это мож­но сде­лать в спаль­ном рай­оне. Есте­ствен­но, если на лест­ни­це или в подъ­ез­де офис­ной квар­ти­ры будет посто­ян­ная оче­редь из кли­ен­тов, то ваши сосе­ди обя­за­тель­но напи­шут жалобу.

Соглас­но Жилищ­но­му кодек­су РФ систе­ма­ти­че­ское нару­ше­ние пра­вил про­жи­ва­ния и инте­ре­сов жите­лей дру­гих квар­тир может повлечь нало­же­ние штра­фа. Если нару­ше­ния серьез­ные, жилищ­ная инспек­ция выдаст пред­пи­са­ние о сно­се, напри­мер, об исклю­че­нии про­ход­но­го дво­ра в подъ­ез­де. При невы­пол­не­нии при­ка­за квар­ти­ру могут при­ну­ди­тель­но изъ­ять с аук­ци­о­на, даже если она нахо­дит­ся в соб­ствен­но­сти. Такие слу­чаи ред­ки, но прак­ти­ка есть. Учи­ты­вая, что теперь каж­дый зна­ет свои пра­ва, пре­тен­зии в таких ситу­а­ци­ях обя­за­тель­но будут.

Пере­вод квар­ти­ры в нежи­лое поме­ще­ние будет необ­хо­дим в сле­ду­ю­щих случаях:

• если вы пла­ни­ру­е­те зани­мать­ся биз­не­сом, тре­бу­ю­щим отдель­но­го, само­сто­я­тель­но­го выхо­да на ули­цу (такие тре­бо­ва­ния преду­смот­ре­ны для мага­зи­нов, пред­при­я­тий обще­ствен­но­го питания);
• если вы пла­ни­ру­е­те сда­вать поме­ще­ние арен­да­то­рам под ком­мер­че­скую дея­тель­ность (под офи­сы, точ­ки про­даж и т.п);
• если для осу­ществ­ле­ния про­фес­си­о­наль­ной или дело­вой дея­тель­но­сти вам необ­хо­ди­мо изме­нить харак­те­ри­сти­ки дома, кото­рый будет непри­го­ден для про­жи­ва­ния (напри­мер, если вы пере­обо­ру­до­ва­ли кух­ню в офис­ное поме­ще­ние, что­бы рас­ши­рить площадь).

Теперь еще один важ­ный момент. Когда вы пла­ни­ру­е­те вести биз­нес, вы долж­ны тща­тель­но оце­нить пер­спек­ти­вы про­даж или услуг, изу­чить целе­вую ауди­то­рию кли­ен­тов и дру­гие фак­то­ры. Кста­ти, на этом сай­те у нас мно­го полез­ных мате­ри­а­лов. Обой­тись без дли­тель­но­го и доро­го­сто­я­ще­го пере­во­да из жило­го в нежи­лое поме­ще­ние мож­но в сле­ду­ю­щих случаях:

• если про­ект выбран­но­го вами дома преду­смат­ри­ва­ет нежи­лые поме­ще­ния и они сда­ют­ся или про­да­ют­ся собственником;
• если в МКД уже есть квар­ти­ра, пере­ве­ден­ная в нежи­лое помещение.

Воз­мож­но, вам будет про­ще дого­во­рить­ся об арен­де или покуп­ке гото­во­го нежи­ло­го поме­ще­ния. Про­цесс согла­со­ва­ния пере­во­да доста­точ­но дли­тель­ный и затрат­ный (подроб­но­сти будут ниже). При этом нет гаран­тии, что вла­дель­цы МКД дадут согла­сие на появ­ле­ние в их доме тор­го­во­го или тор­го­во­го объ­ек­та. Мож­но зака­зать про­ект пере­пла­ни­ров­ки, запла­тить за него боль­шие день­ги, но нега­тив­ное реше­ние соб­ствен­ни­ков поста­вит крест на всех уси­ли­ях. Давай­те подроб­нее рас­смот­рим весь про­цесс, а затем опи­шем труд­но­сти, с кото­ры­ми мы столк­нем­ся, и спо­со­бы их решения.

Основные условия и требования

Преж­де чем гово­рить непо­сред­ствен­но о раз­ре­ши­тель­ных про­це­ду­рах, давай­те обсу­дим запре­ты, огра­ни­че­ния и тре­бо­ва­ния, преду­смот­рен­ные законодательством.

Юридические требования

Если поме­ще­ние изна­чаль­но нахо­дит­ся в нежи­лом зда­нии, согла­со­ва­ния не тре­бу­ют­ся. Для изме­не­ния ста­ту­са жилых поме­ще­ний МКД уста­нав­ли­ва­ет сле­ду­ю­щие тре­бо­ва­ния и ограничения:

• реше­ние о пере­да­че долж­ны при­ни­мать все соб­ствен­ни­ки помещения;
• реше­ние о пере­да­че долж­но быть одоб­ре­но соб­ствен­ни­ка­ми квар­тир в МКД;
• запре­ща­ет­ся пере­да­вать в нежи­лые поме­ще­ния объ­ек­ты, нахо­дя­щи­е­ся в соб­ствен­но­сти граж­дан на усло­ви­ях соци­аль­но­го зака­за или нахо­дя­щи­е­ся в соци­аль­ных домах;
• пере­вод запре­щен в целях рели­ги­оз­ной дея­тель­но­сти (неза­ви­си­мо от вида вероисповедания);
• запре­ща­ет­ся изме­нять ста­тус иму­ще­ства, если на него заре­ги­стри­ро­ван залог пра­ва соб­ствен­но­сти дру­гих лиц.

Еще один важ­ный момент свя­зан с осо­бен­но­стя­ми веде­ния кадаст­ро­во­го уче­та и реги­стра­ции прав. При изме­не­нии ста­ту­са поме­ще­ния потре­бу­ет­ся обра­тить­ся в Росре­естр, вне­сти изме­не­ния в ЕГРН. Это мож­но сде­лать толь­ко тогда, когда при­зна­ки изо­ля­ции и обособ­лен­но­сти объ­ек­та подтвердятся.

Напри­мер, нель­зя пере­ве­сти отдель­ную ком­на­ту в нежи­лое помещение:

• поме­ще­ние изна­чаль­но не соот­вет­ству­ет зна­кам изо­ля­ции и изо­ля­ции, так как не име­ет само­сто­я­тель­но­го выхо­да на лест­нич­ную клет­ку или на улицу;
• поме­ще­ние сна­ча­ла при­дет­ся выде­лить в нату­ре из квар­ти­ры как само­сто­я­тель­ное недви­жи­мое иму­ще­ство, что допус­ка­ет­ся толь­ко при рекон­струк­ции (для это­го необ­хо­ди­мо полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство, вре­мен­но пере­не­сти весь подъ­езд или дом);
• толь­ко после отде­ле­ния ком­на­ты от квар­ти­ры ее мож­но пере­ве­сти в нежи­лое помещение.

Осо­бо ука­зы­ваю на невоз­мож­ность изме­не­ния состо­я­ния ком­на­ты, так как с таки­ми про­бле­ма­ми при­хо­ди­лось стал­ки­вать­ся на прак­ти­ке. Кли­ен­там пред­ла­га­лось пере­крыть доро­гу в дру­гие поме­ще­ния квар­ти­ры, под­нять­ся по лест­ни­це через бал­кон на ули­цу. Одна­ко для про­ве­де­ния таких стро­и­тель­ных работ все же необ­хо­ди­мо офи­ци­аль­но согла­со­вать рекон­струк­цию, поэто­му про­це­ду­ра обре­че­на на провал.

Таким обра­зом, при изме­не­нии ста­ту­са дома речь может идти толь­ко о квар­ти­ре. Изна­чаль­но име­ет при­зна­ки обособ­лен­но­сти и обособ­лен­но­сти, поэто­му все стро­и­тель­ные рабо­ты мож­но про­во­дить в рам­ках пере­пла­ни­ров­ки или переустройства.

В дан­ном раз­де­ле я не ука­зы­ваю на зако­но­да­тель­ные запре­ты на отдель­ные виды пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти в МКД. Кос­вен­но они вли­я­ют на про­це­ду­ру согла­со­ва­ния, но в Жилищ­ном кодек­се РФ есть толь­ко запрет на раз­ме­ще­ние объ­ек­тов рели­ги­оз­но­го назна­че­ния в жилых домах. Для иных видов дея­тель­но­сти в нем может быть отка­за­но после пере­во­да поме­ще­ния в нежилое.

Напри­мер, после выпол­не­ния пере­во­да и запро­са согла­со­ва­ния с алко­голь­ным мага­зи­ном вам могут отка­зать из-за несо­от­вет­ствия тре­бо­ва­ни­ям к пло­ща­ди поме­ще­ния, в кото­ром хра­нит­ся алко­голь, или из-за отсут­ствия сиг­на­ли­за­ции систе­ма. Вы може­те уда­лить такие ком­мен­та­рии или выбрать дру­гой тип бизнеса.

Технические требования

Даже если вы соблю­да­е­те все юри­ди­че­ские усло­вия, полу­ча­е­те раз­ре­ше­ния соб­ствен­ни­ков квар­ти­ры и дома, вам могут отка­зать в пере­во­де. При­чи­ной тому явля­ет­ся боль­шое коли­че­ство тех­ни­че­ских тре­бо­ва­ний к поме­ще­нию, к пла­ни­ру­е­мым стро­и­тель­ным рабо­там, изме­не­ние харак­те­ри­стик объ­ек­та. Это запре­ты и тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в феде­раль­ном законе:

• ком­на­та пере­да­чи долж­на рас­по­ла­гать­ся на пер­вом эта­же МКД;
• в исклю­чи­тель­ных слу­ча­ях при пере­да­че квар­ти­ры выше пер­во­го эта­жа поме­ще­ния ниже уже долж­ны быть при­зна­ны нежилыми;
• пере­да­ва­е­мые поме­ще­ния долж­ны иметь пря­мой доступ, то есть без исполь­зо­ва­ния поме­ще­ний с выхо­дом в дру­гие жилые поме­ще­ния (это соот­вет­ству­ет толь­ко при­зна­кам обособ­лен­но­сти и обособленности);
• запре­ща­ет­ся созда­вать пре­пят­ствия в исполь­зо­ва­нии обще­го иму­ще­ства МКД (напри­мер, закры­тие лест­нич­ной клет­ки, бло­ки­ро­ва­ние досту­па к подъездам);
• запре­ща­ет­ся демон­ти­ро­вать эле­мен­ты, кон­струк­ции и сети, вхо­дя­щие в общую систе­му МКД (напри­мер, нель­зя демон­ти­ро­вать или закры­вать вен­ти­ля­ци­он­ные кана­лы и шах­ты, даже если вы пере­де­лы­ва­е­те кух­ню в тор­го­вый этаж).

Выгля­дит как нежи­лое поме­ще­ние на вто­ром эта­же обыч­ной панель­ной пяти­этаж­ки. На пер­вом эта­же нахо­дит­ся мага­зин, на вто­ром эта­же офис. Для досту­па на вто­рой этаж была постро­е­на отдель­ная лестница.

Сани­тар­ные нор­мы и пра­ви­ла будут про­ве­рять­ся на эта­пе согла­со­ва­ния про­ек­та, при при­ем­ке работ и при полу­че­нии раз­ре­ше­ний на откры­тие биз­не­са. Ваш спи­сок зави­сит от запла­ни­ро­ван­ных меро­при­я­тий. Напри­мер, если в поме­ще­нии орга­ни­зо­ва­но кафе, Роспо­треб­над­зор и МЧС потре­бу­ют уста­нов­ки над­ле­жа­щей шумо- и шумо­изо­ля­ции, систе­мы пожаротушения.

Еще боль­ше тех­ни­че­ских тре­бо­ва­ний предъ­яв­ля­ет­ся к стро­и­тель­ным рабо­там, кото­рые вам необ­хо­ди­мо будет выпол­нить после полу­че­ния раз­ре­ше­ний на пере­да­чу. Эти рабо­ты оформ­ле­ны в кон­цеп­ции пере­пла­ни­ров­ки или реорганизации.

Под пере­пла­ни­ров­кой пони­ма­ет­ся изме­не­ние кон­фи­гу­ра­ции поме­ще­ния, кото­рое вклю­ча­ет в себя:

• обу­строй­ство отдель­но­го выхо­да на ули­цу или в места обще­го поль­зо­ва­ния МКД (дан­ное тре­бо­ва­ние явля­ет­ся обя­за­тель­ным для пере­да­точ­но­го раз­ре­ше­ния, поэто­му пере­пла­ни­ров­ку при­дет­ся согласовывать);
• мон­таж, демон­таж или пере­нос стен и перегородок;
• ремонт, рас­ши­ре­ние или умень­ше­ние, гер­ме­ти­за­ция двер­ных и окон­ных проемов;
• пере­рас­пре­де­ле­ние про­стран­ства меж­ду поме­ще­ни­я­ми квартиры;
• стро­и­тель­ство антре­со­ли, то есть пло­щад­ки внут­ри поме­ще­ния на опре­де­лен­ной высо­те (пло­щадь антре­со­ли не может пре­вы­шать 40% от общей пло­ща­ди поме­ще­ния, в про­тив­ном слу­чае при­дет­ся согла­со­вы­вать отдель­ный этаж).

Тре­бо­ва­ния по без­опас­но­сти работ при пере­пла­ни­ров­ке уточ­ня­ют­ся экс­пер­том при раз­ра­бот­ке про­ект­ной доку­мен­та­ции. Недо­пу­сти­мо откло­нять­ся от про­ек­та во вре­мя рабо­ты. Это гро­зит не толь­ко отка­зом при­нять пере­вод поме­ще­ния в нежи­лое, но и круп­ным штра­фом, обя­за­тель­ством вер­нуть объ­ект в пер­во­на­чаль­ное состояние.

Рекон­струк­ция заклю­ча­ет­ся в демон­та­же, пере­ме­ще­нии или демон­та­же инже­нер­но­го и сан­тех­ни­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния, пере­но­се сетей и ком­му­ни­ка­ций. По обще­му пра­ви­лу при пере­пла­ни­ров­ке про­во­дят­ся рабо­ты по рекон­струк­ции, поэто­му мож­но обой­тись проектом.

Вот еще одно заблуж­де­ние, свя­зан­ное с тех­ни­че­ски­ми тре­бо­ва­ни­я­ми к пере­во­ду жило­го поме­ще­ния в нежилое.

МИФ №2: К момен­ту согла­со­ва­ния пере­но­са пло­щад­ка уже долж­на иметь отдель­ный вход. Это неправ­да. Пока состо­я­ние объ­ек­тов не изме­нит­ся, вы буде­те про­дол­жать вла­деть квар­ти­рой. Для квар­ти­ры отдель­ный выход на ули­цу не нужен. Поэто­му при под­го­тов­ке доку­мен­тов и запро­се согла­со­ва­ний пря­мой доступ может отсут­ство­вать. Это состо­я­ние мож­но наблю­дать в про­цес­се ремоделирования.

Соб­ствен­ни­ки МКД и муни­ци­паль­ные орга­ны при­мут реше­ние о соот­вет­ствии тех­ни­че­ским тре­бо­ва­ни­ям к про­ек­ту реде­ве­ло­п­мен­та. Поэто­му доста­точ­но обос­но­вать и ука­зать в про­ек­те место выхо­да на ули­цу, что­бы полу­чить согла­со­ва­ние работ. Есте­ствен­но, если вы нару­ши­те тре­бо­ва­ния про­ек­та, акт при­е­ма-пере­да­чи не будет под­пи­сан до тех пор, пока нару­ше­ния не будут устранены.

Требования к зданию

Тех­ни­че­ские тре­бо­ва­ния, кото­рые преду­смот­ре­ны для согла­со­ва­ния пере­да­чи поме­ще­ния, рас­про­стра­ня­ют­ся на все зда­ние, т.е. МКД. Одна­ко суще­ству­ет ряд допол­ни­тель­ных огра­ни­че­ний, кото­рые необ­хо­ди­мо учитывать:

• запре­ще­ны любые стро­и­тель­ные рабо­ты, при­во­дя­щие к ухуд­ше­нию харак­те­ри­стик МКД, его гру­зо­подъ­ем­но­сти и надежности;
• стро­и­тель­ные рабо­ты запре­ще­ны, если дом при­знан вет­хим или ава­рий­ным (мож­но полу­чить пред­ва­ри­тель­ные раз­ре­ше­ния, но начать рабо­ты будет невозможно);
• если зда­ние отно­сит­ся к объ­ек­там куль­тур­но­го или исто­ри­че­ско­го насле­дия, необ­хо­ди­мо полу­чить допол­ни­тель­ные согла­со­ва­ния (напри­мер, в Москве и Санкт-Петер­бур­ге они долж­ны быть выда­ны через Коми­те­ты по кон­тро­лю за исполь­зо­ва­ни­ем и охра­ной объ­ек­тов куль­тур­но-исто­ри­че­ско­го наследия);
• если по пере­во­ду долж­ны быть выпол­не­ны фасад­ные рабо­ты, то они долж­ны быть отдель­но согла­со­ва­ны с архи­тек­тур­ным коми­те­том (напри­мер, изме­не­ние рас­по­ло­же­ния окон на фаса­де, уста­нов­ка форм и малых архи­тек­тур­ных эле­мен­тов, воз­ве­де­ние наве­са, крыль­ца и т.п).

Для под­твер­жде­ния того, что пере­вод поме­ще­ния в нежи­лое не несет угро­зы обру­ше­ния зда­ния, не ухуд­ша­ет его надеж­ность, про­ек­ти­ров­щик ука­зы­ва­ет мак­си­маль­но допу­сти­мые уров­ни нагруз­ки на несу­щие кон­струк­ции. Так­же для объ­ек­тов в Москве и Санкт-Петер­бур­ге при раз­ра­бот­ке про­ек­та необ­хо­ди­мо полу­чить тех­ни­че­ское заклю­че­ние о состо­я­нии несу­щих кон­струк­ций. Этот доку­мент содер­жит рас­че­ты допу­сти­мых нагру­зок, меро­при­я­тия по уси­ле­нию конструкций.

Суще­ству­ет еще одно рас­про­стра­нен­ное заблуж­де­ние, свя­зан­ное с целе­вым назна­че­ни­ем зданий.

МИФ №3: Част­ный жилой дом тоже может стать нежи­лым поме­ще­ни­ем. Фор­маль­но это вер­ное утвер­жде­ние. Одна­ко част­ные дома пред­на­зна­че­ны для про­жи­ва­ния одной семьи, т.е не отно­сят­ся к МКД. Поэто­му для них про­ис­хо­дит не пере­езд в нежи­лое, а изме­не­ние целе­во­го назна­че­ния объ­ек­та. Эта про­це­ду­ра намно­го про­ще, так как не тре­бу­ет согла­со­ва­ния с муни­ци­паль­ны­ми властями.

Част­ный дом может быть пере­ве­ден в нежи­лой объ­ект на осно­ва­нии про­ек­та, акта при­ем­ки выпол­нен­ных работ и поста­нов­ки на кадаст­ро­вый учет. Есте­ствен­но, для такой про­це­ду­ры необ­хо­ди­мо полу­чить согла­сие всех соб­ствен­ни­ков, учесть сани­тар­но-тех­ни­че­ские тре­бо­ва­ния, а так­же потре­бу­ет­ся изме­нить кате­го­рию участ­ка, а так­же виды раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния земли.

Какие требуются документы

Перей­дем непо­сред­ствен­но к опи­са­нию поряд­ка пере­во­да жило­го поме­ще­ния в нежи­лое. Ниже мы сна­ча­ла пере­чис­лим толь­ко назва­ния доку­мен­тов, а затем по тек­сту дадим кон­крет­ные реко­мен­да­ции, где их полу­чить. В пере­чень обя­за­тель­ных доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для согла­со­ва­ния, входят:

• пас­пор­та и сви­де­тель­ства о рож­де­нии всех соб­ствен­ни­ков помещения;
• дове­рен­ность на пред­ста­ви­те­ля (если вы наня­ли его для защи­ты сво­их интересов);
• пись­мен­ное согла­сие каж­до­го соб­ствен­ни­ка на пере­вод жило­го поме­ще­ния в нежи­лое (для детей такое согла­сие дают закон­ные представители;
• реше­ние орга­на опе­ки, если сре­ди соб­ствен­ни­ков есть несовершеннолетний;
• пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты (выпис­ка ЕГРН или пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щее сви­де­тель­ство, если выда­но до июля 2016 г);
• про­ект пере­пла­ни­ров­ки или реконструкции;
• поэтаж­ный план с его тех­ни­че­ским опи­са­ни­ем (этот доку­мент обыч­но вхо­дит в объ­ем проекта);
• поэтаж­ный план дома (зака­жет или сде­ла­ет сам дизайнер);
• тех­ни­че­ское заклю­че­ние о состо­я­нии несу­щих кон­струк­ций (если такое пра­ви­ло дей­ству­ет в вашем регионе);
• про­то­кол обще­го собра­ния соб­ствен­ни­ков МКД, утвер­див­ше­го реше­ние о пере­да­че (к это­му доку­мен­ту есть ряд обя­за­тель­ных при­ло­же­ний, о кото­рых я рас­ска­жу ниже);
• заклю­че­ние о воз­мож­но­сти пере­да­чи, выдан­ное спе­ци­а­ли­ста­ми ОГПН МЧС (орга­ны госу­дар­ствен­но­го пожар­но­го над­зо­ра), Роспо­треб­над­зо­ра, газо­вой служ­бы (точ­ный пере­чень ведомств зави­сит от сте­пе­ни бла­го­устрой­ства и харак­те­ри­стик здания).

Эти доку­мен­ты долж­ны быть при­ло­же­ны к заяв­ле­нию в мест­ную адми­ни­стра­цию или иной упол­но­мо­чен­ный орган. При поло­жи­тель­ном реше­нии вам будет дано согла­сие на про­ве­де­ние стро­и­тель­ных работ по пере­пла­ни­ров­ке или пере­устрой­ству. Напри­мер, в Москве и Санкт-Петер­бур­ге такое согла­сие выда­ет МВК (меж­ве­дом­ствен­ная комис­сия), кото­рая созда­ет­ся адми­ни­стра­ци­ей и вклю­ча­ет в себя спе­ци­а­ли­стов ЖКХ, Роспо­треб­над­зо­ра, МЧС и дру­гих ведомств.

После завер­ше­ния стро­и­тель­ных работ для согла­со­ва­ния потре­бу­ют­ся сле­ду­ю­щие документы:

• акт при­е­моч­ной комис­сии, под­твер­жда­ю­щий выпол­не­ние проекта;
• тех­ни­че­ский план кадаст­ро­во­го инже­не­ра, в кото­ром будут отра­же­ны изме­не­ния харак­те­ри­стик помещения;
• заяв­ле­ние в Росре­естр о поста­нов­ке на кадаст­ро­вый учет;
• выпис­ка ЕГРН, кото­рую вы полу­чи­те после поста­нов­ки на кадаст­ро­вый учет.

Имен­но полу­че­ние выпис­ки ЕГРН озна­ча­ет, что вы успеш­но про­шли все эта­пы пере­во­да из жило­го поме­ще­ния в нежи­лое. Для откры­тия биз­не­са потре­бу­ет­ся полу­че­ние допол­ни­тель­ных доку­мен­тов и согла­со­ва­ний, но они уже не свя­за­ны с про­це­ду­рой перевода.

МИФ №3: Для согла­со­ва­ния пере­во­да необ­хо­ди­мо предъ­явить или выдать кадаст­ро­вый пас­порт или тех­ни­че­ский пас­порт. С кадаст­ро­вым пас­пор­том все про­сто – этот доку­мент пол­но­стью утра­тил силу с янва­ря 2018 года. Его содер­жа­ние было вклю­че­но в выпис­ку ЕГРН. Даже если у вас на руках остал­ся кадаст­ро­вый пас­порт, поль­зо­вать­ся им нель­зя. Уви­дев инфор­ма­цию на сай­тах о необ­хо­ди­мо­сти пода­чи кадаст­ро­во­го пас­пор­та, или услы­шав это от юри­стов, може­те сме­ло добав­лять их в чер­ный список.

Немно­го слож­нее с тех­ни­че­ским листом. Этот доку­мент не выда­вал­ся с 2013 года, когда пол­но­мо­чия БТИ были пере­да­ны Росре­ест­ру. Посколь­ку срок дей­ствия тех­пас­пор­тов не пре­вы­ша­ет 5 лет, все они были при­зна­ны недей­стви­тель­ны­ми не позд­нее 2018 года. Одна­ко тре­бо­ва­ние о вне­се­нии изме­не­ний в тех­пас­пор­та до сих пор про­пи­са­но в Жилищ­ном кодек­се РФ и дру­гих нор­ма­тив­ных актах. Напри­мер, в При­ка­зе ЖКХ Санкт-Петер­бур­га от 22 янва­ря 2018 г. № 39‑р в каче­стве обя­за­тель­но­го доку­мен­та для согла­со­ва­ния пере­пла­ни­ров­ки ука­за­но техпаспорт.

Что­бы разо­брать­ся в этой про­бле­ме, я обра­тил­ся в мест­ное агент­ство Росре­ест­ра. Вот что мне объяснили:

• тех­ни­че­ские пас­пор­та на квар­ти­ры носят инфор­ма­тив­ный харак­тер, поэто­му могут быть исполь­зо­ва­ны кадаст­ро­вым про­ек­ти­ров­щи­ком или инже­не­ром для уточ­не­ния инди­ви­ду­аль­ных осо­бен­но­стей объекта;
• на МКД до сих пор исполь­зу­ют­ся тех­ни­че­ские пас­пор­та, так как они под­ле­жат пер­вич­ной и после­ду­ю­щей инвентаризации;
• в Жилищ­ном кодек­се РФ тре­бо­ва­ние о вне­се­нии изме­не­ний в тех­пас­порт рас­про­стра­ня­ет­ся не на част­ных соб­ствен­ни­ков, а на орга­ны госу­дар­ствен­ной и муни­ци­паль­ной вла­сти (они сами полу­чат инфор­ма­цию из Росре­ест­ра после поста­нов­ки на кадаст­ро­вый учет);
• в реги­о­наль­ных нор­ма­тив­ных актах тре­бо­ва­ние о предо­став­ле­нии тех­ни­че­ско­го пас­пор­та может быть выпол­не­но, но запра­ши­ва­ют­ся они само­сто­я­тель­но спе­ци­а­ли­ста­ми МВК, адми­ни­стра­ций или дру­гих организаций.

Когда я помо­гал с согла­со­ва­ни­ем пере­во­да, от нас не тре­бо­ва­лось нали­чие тех­ни­че­ско­го пас­пор­та. Если такое тре­бо­ва­ние преду­смот­ре­но в вашем субъ­ек­те РФ, доку­мент будет запро­шен в фор­ме меж­ве­дом­ствен­но­го обме­на, так как фай­лы БТИ были пере­да­ны на хра­не­ние в реги­о­наль­ные орга­ны власти.

Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция

Сей­час на сво­ем при­ме­ре рас­ска­жу, какие эта­пы мы про­шли при пере­ез­де жило­го поме­ще­ния в нежи­лое, что при­шлось напи­сать и сколь­ко это сто­и­ло. Отдель­но рас­ска­жу о ценах на оформ­ле­ние доку­мен­тов и неко­то­рых скры­тых расходах.

Шаг 1. Принятие решения

Так как я уже гово­рил о при­ня­тии реше­ния о пере­во­де в нача­ле ста­тьи, я про­сто сде­лаю несколь­ко допол­ни­тель­ных моментов:

• если у вас есть квар­ти­ра в соц­най­ме, ее нуж­но пред­ва­ри­тель­но при­ва­ти­зи­ро­вать (в худ­шем слу­чае это зай­мет 2–3 месяца);
• мож­но купить квар­ти­ру на пер­вом эта­же МКД, а потом пере­ве­сти ее в нежи­лое поме­ще­ние (в иде­а­ле про­да­жа может быть завер­ше­на за 10–14 дней);
• когда квар­ти­ра нахо­дит­ся в вашем вла­де­нии, офор­мить пись­мен­ное согла­сие каж­до­го собственника.

Согла­сие вла­дель­цев квар­ти­ры может быть ука­за­но в заяв­ле­нии, кото­рое вы долж­ны подать в адми­ни­стра­цию. Одна­ко для это­го вам при­дет­ся нести их лич­но в упол­но­мо­чен­ный орган (это может пона­до­бить­ся на более позд­них эта­пах согла­со­ва­ния). Сове­тую сра­зу заве­рить согла­сие через нота­ри­уса. Это мож­но сде­лать за пару часов в любой нота­ри­аль­ной кон­то­ре. Затра­ты на нота­ри­уса (при­мер­но 1–1,5 тыся­чи руб­лей за одно согла­сие) будут пол­но­стью оправданы.

Иде­аль­ным вари­ан­том будет пере­оформ­ле­ние прав на един­ствен­но­го вла­дель­ца. На реги­стра­цию в Росре­ест­ре уйдет 10–14 дней и гос­по­шли­на 2000 руб­лей. Но все после­ду­ю­щие дей­ствия может выпол­нять владелец.

Шаг 2. Заказ проекта перепланировки и переустройства

Пер­вый этап, на кото­ром вам при­дет­ся поне­сти зна­чи­тель­ные затра­ты. В свя­зи с этим есть еще одна рас­про­стра­нен­ная ошиб­ка, кото­рую я нашел в Интернете.

МИФ №4: Не обя­за­тель­но зака­зы­вать про­ект пере­пла­ни­ров­ки до полу­че­ния раз­ре­ше­ния соб­ствен­ни­ков МКД. Фор­маль­но в таком утвер­жде­нии есть логи­ка. Пря­мо­го ука­за­ния в уста­ве о пред­став­ле­нии про­ек­та пере­пла­ни­ров­ки на собра­ние соб­ствен­ни­ков МКД нет. Если вы зака­за­ли про­ект, но в ито­ге он был откло­нен собра­ни­ем, вы поте­ря­е­те деньги.

На прак­ти­ке без про­ек­та пере­пла­ни­ров­ки уже на началь­ном эта­пе не обойтись:

• соб­ствен­ни­ки долж­ны полу­чать досто­вер­ную инфор­ма­цию о пред­сто­я­щих изме­не­ни­ях в зда­нии, рас­по­ло­же­нии подъ­ез­дов, видах деятельности;
• про­ек­ти­ров­щик несет ответ­ствен­ность за объ­ек­тив­ность инфор­ма­ции о реаль­ном состо­я­нии зда­ния и сооружений;
• автор про­ек­та может дать необ­хо­ди­мые пояс­не­ния и устра­нить спор­ные вопро­сы на той же встрече.

На самом деле, сто­и­мость раз­ра­бот­ки про­ек­та высо­ка. В моей ситу­а­ции про­ект был доста­точ­но про­стым, он был выпол­нен за 5 дней и сто­ил 17 тысяч руб­лей. Изу­чив инфор­ма­цию, могу ска­зать, что это доволь­но скром­ная сто­и­мость кон­струк­ции. Напри­мер, что­бы выпол­нить все тре­бо­ва­ния по про­да­же алко­го­ля или про­дук­тов, про­ект может сто­ить десят­ки и сот­ни тысяч руб­лей. Еще боль­ше при­дет­ся пла­тить сроч­но. Если вы не смо­же­те полу­чить согла­сие соб­ствен­ни­ков МКД, эти рас­хо­ды будут напрас­ны, так как свя­за­ны с рис­ка­ми начинания.

Для созда­ния про­ек­та вам необходимо:

• выбрать про­ект­ную орга­ни­за­цию, вхо­дя­щую в СРО (этот факт мож­но про­ве­рить по доку­мен­там про­ек­ти­ров­щи­ка или через онлайн-реги­стра­цию ука­зан­ной им СРО);
• убе­дить­ся, что у про­ек­ти­ров­щи­ка есть дей­ству­ю­щее раз­ре­ше­ние СРО на выпол­не­ние таких работ (как убе­дить­ся, читай­те ниже);
• заклю­чить дого­вор на изго­тов­ле­ние про­ек­та (цены опре­де­ля­ют­ся по согла­ше­нию сторон);
• пере­дать пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие и тех­ни­че­ские доку­мен­ты на квартиру;
• предо­ста­вить доступ в квар­ти­ру и общее иму­ще­ство МКД для про­ве­де­ния натур­ных осмотров.

Выби­рая дизай­не­ра, имей­те в виду, что ошиб­ки в под­го­тов­ке про­ек­та при­ве­дут к отка­зу в согла­со­ва­нии, или невоз­мож­но­сти выпол­не­ния рабо­ты, и уве­ли­че­нию сто­и­мо­сти бюд­же­та. Взыс­ка­ние с про­ект­ной орга­ни­за­ции убыт­ков, вызван­ных ненад­ле­жа­щим каче­ством работ, воз­мож­но, одна­ко для это­го потре­бу­ет­ся под­твер­жде­ние стро­и­тель­ной экс­пер­ти­зы. Под­ра­зу­ме­ва­ет­ся, что член­ство в СРО и нали­чие допус­ка уже гаран­ти­ру­ют ква­ли­фи­ка­цию и про­фес­си­о­на­лизм спе­ци­а­ли­ста. Выбра­ли про­ект­ную орга­ни­за­цию по реко­мен­да­ции кол­лег по биз­не­су, так было проще.

Для отбо­ра орга­ни­за­ций и част­ных спе­ци­а­ли­стов, явля­ю­щих­ся чле­на­ми СРО, суще­ству­ет интер­нет-ресурс NOPRIZ. В нем вы може­те най­ти инфор­ма­цию обо всех чле­нах СРО в стране или про­кон­суль­ти­ро­вать­ся с выбран­ным спе­ци­а­ли­стом. Воз­мо­жен поиск по ИНН, адре­су, горо­ду и феде­раль­но­му окру­гу, поэто­му вы без тру­да полу­чи­те спи­сок проектировщиков.

Содер­жа­ние про­ек­та зави­сит от переч­ня пред­сто­я­щих работ, он дол­жен соот­вет­ство­вать ГОСТ 21.101–97 и ГОСТ 21.501–93. Выде­лю основ­ные бло­ки инфор­ма­ции, кото­рые обя­за­тель­но будут в проекте:

• све­де­ния о квар­ти­ре с ука­за­ни­ем харак­те­ри­стик каж­до­го основ­но­го и вспо­мо­га­тель­но­го помещения;
• тех­ни­че­ское зада­ние, в кото­ром будет ука­за­на цель пере­пла­ни­ров­ки (пере­вод из жило­го поме­ще­ния в нежилое);
• пояс­ни­тель­ная запис­ка про­ек­ти­ров­щи­ка (под­твер­жда­ет, что пла­ни­ру­е­мые рабо­ты без­опас­ны для МКД и его объектов);
• пере­чень архи­тек­тур­ных реше­ний, т.е подроб­ное опи­са­ние всех работ, кото­рые пред­сто­ит про­ве­сти в квар­ти­ре (пере­нос стен, обес­пе­че­ние отдель­но­го выхо­да и т.п);
• схе­мы и чер­те­жи с теку­щи­ми и буду­щи­ми харак­те­ри­сти­ка­ми помещений;
• фото­гра­фии и дру­гие гра­фи­че­ские мате­ри­а­лы (реко­мен­ду­ет­ся сде­лать фото­мон­таж поме­ще­ния по окон­ча­нии работ для оцен­ки внеш­не­го вида изменений);
• све­де­ния об источ­ни­ке и доку­мен­та­ции раз­ре­ше­ния (кадаст­ро­вый номер, рек­ви­зи­ты выпис­ки ЕГРН, ссыл­ка на согла­сие соб­ствен­ни­ков и т.д.);
• состав кон­струк­тив­ных и объ­ем­но-пла­ни­ро­воч­ных реше­ний (это опи­са­ние работ, свя­зан­ных с воз­дей­стви­ем на несу­щие кон­струк­ции, в том чис­ле при орга­ни­за­ции выхо­да на улицу);
• меры по орга­ни­за­ции работ, обес­пе­че­нию пожар­ной без­опас­но­сти (места хра­не­ния стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов, тре­бо­ва­ния к сер­ти­фи­ци­ро­ван­но­му обо­ру­до­ва­нию и др);
• иные све­де­ния, под­твер­жда­ю­щие воз­мож­ность про­ве­де­ния перепланировок.

Дизай­нер несет ответ­ствен­ность за соблю­де­ние стан­дар­тов. Поэто­му вы не обя­за­ны вни­кать в содер­жа­ние про­ек­та после согла­со­ва­ния тех­ни­че­ско­го зада­ния. Как пра­ви­ло, про­ект­ная орга­ни­за­ция берет на себя пред­ва­ри­тель­ное согла­со­ва­ние в ОГПН МЧС, Роспо­треб­над­зо­ра и газо­вых служб. Это и само­му дизай­не­ру про­ще, что­бы потом не пере­де­лы­вать документы.

При под­го­тов­ке ста­тьи я общал­ся с пред­ста­ви­те­лем ОГПН в нашем горо­де. Вот основ­ные момен­ты, на кото­рые сле­ду­ет обра­тить вни­ма­ние при согла­со­ва­нии проекта:

• нали­чие поло­жи­тель­но­го заклю­че­ния газо­ви­ков о воз­мож­но­сти отклю­че­ния газа, рез­ки и гер­ме­ти­за­ции тру­бо­про­во­да (при отсут­ствии газа в доме такие согла­со­ва­ния не нужны);
• под­твер­жде­ние того, что после стро­и­тель­ных работ вен­ти­ля­ци­он­ные кана­лы, водо­сто­ки и дымо­хо­ды будут рабо­тать исправно;
• под­твер­жде­ние соот­вет­ствия стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов Тех­ни­че­ско­му регла­мен­ту Зако­на № 123-ФЗ (это под­твер­жда­ет­ся пожар­ны­ми сер­ти­фи­ка­та­ми и декла­ра­ци­я­ми, кото­рые выда­ют­ся на стро­и­тель­ные материалы);
• под­ряд­чик име­ет допуск к рабо­те с электриком;
• гаран­ти­ро­вать пер­вич­ные меры без­опас­но­сти от пожа­ров (в про­ек­те ука­зы­ва­ют­ся места скла­ди­ро­ва­ния мате­ри­а­лов и мусо­ра, рас­по­ло­же­ние огне­ту­ши­те­лей, ответ­ствен­ные лица и т д).

Спе­ци­а­ли­сты ОГПН рас­смот­рят содер­жа­ние про­ек­та. В ходе стро­и­тель­ных работ име­ют пра­во кон­тро­ли­ро­вать соблю­де­ние мер пожар­ной без­опас­но­сти, давать заклю­че­ние, под­пи­сы­вая акт приемки.

Про­ект утвер­жда­ет заказ­чик, т.е соб­ствен­ник квар­ти­ры, дизай­нер, руко­во­ди­тель про­ект­ной орга­ни­за­ции. Срок реа­ли­за­ции про­ек­та согла­со­вы­ва­ет­ся при под­пи­са­нии дого­во­ра в зави­си­мо­сти от слож­но­сти и объ­е­ма работ. Вы полу­чи­те ито­го­вый доку­мент в пись­мен­ном и элек­трон­ном виде (на дис­ке или в виде фай­лов на флеш­ке). Элек­трон­ный доку­мент заве­ря­ет­ся ЭЦП про­ект­ной организации.

Если в вашем реги­оне тре­бу­ет­ся тех­ни­че­ский отчет о состо­я­нии несу­щих кон­струк­ций, вы може­те полу­чить его сле­ду­ю­щим образом:

• тех­ни­че­ское заклю­че­ние может быть оформ­ле­но самим про­ек­ти­ров­щи­ком, так как согла­со­ва­ние СРО преду­смат­ри­ва­ет такие полномочия;
• доку­мент состав­ля­ет­ся после осмот­ра несу­щих кон­струк­ций, содер­жит оцен­ку их состо­я­ния, рас­че­ты по сте­пе­ни допу­сти­мой нагруз­ки при выпол­не­нии работ;
• тех­ни­че­ское заклю­че­ние вклю­че­но в про­ект и будет про­ве­ре­но в адми­ни­стра­ции, МВК и дру­гих ведомствах.

Как толь­ко про­ект полу­чен, вы може­те начать полу­чать раз­ре­ше­ния от вла­дель­цев MKD.

ШАГ 3. Получение согласия собственников примыкающих помещений

Самый слож­ный и рис­ко­ван­ный этап, кото­рый может при­ве­сти к отка­зу в пере­во­де из жило­го в нежи­лое поме­ще­ние. Имен­но этот поря­док суще­ствен­но изме­нил­ся с при­ня­ти­ем попра­вок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэто­му при опи­са­нии буду ссы­лать­ся на лич­ный опыт и новые поправ­ки в ЖК РФ.

Для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на пере­вод жило­го поме­ще­ния в нежи­лое необ­хо­ди­мо полу­чить пись­мен­ное согла­сие всех соб­ствен­ни­ков каж­до­го смеж­но­го поме­ще­ния в МКД. Смеж­ны­ми поме­ще­ни­я­ми счи­та­ют­ся те, кото­рые рас­по­ло­же­ны выше или ниже ваше­го объ­ек­та, либо квар­ти­ры, име­ю­щие общую сте­ну. Согла­сие может быть оформ­ле­но в про­стой пись­мен­ной фор­ме, а в его содер­жа­нии указывается:

• фами­лия, имя и отче­ство титуль­но­го граж­да­ни­на либо наиме­но­ва­ние и ОГРН юри­ди­че­ско­го лица;
• пас­порт­ные дан­ные владельца;
• номер ком­на­ты со ссыл­кой на пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий доку­мент (напри­мер, квар­ти­ра №___, кадаст­ро­вый номер №___);
• согла­сие на пере­вод смеж­но­го поме­ще­ния в нежи­лое помещение.

Если вы не полу­чи­те согла­сия всех вла­дель­цев, даль­ней­шие дей­ствия бес­смыс­лен­ны. Обра­ти­те вни­ма­ние, что это тре­бо­ва­ние нель­зя обжа­ло­вать, оспо­рить или обой­ти. При воз­ник­но­ве­нии про­блем мож­но заин­те­ре­со­вать вла­дель­цев скид­ка­ми на това­ры и услу­ги в буду­щем мага­зине, выде­лить им день­ги или исполь­зо­вать дру­гие вари­ан­ты реше­ния спора.

Важ­но! Если сосед­няя квар­ти­ра не при­ва­ти­зи­ро­ва­на, она при­над­ле­жит муни­ци­па­ли­те­ту. Поэто­му согла­сие долж­но быть полу­че­но через мест­ные орга­ны вла­сти. Это зай­мет до 15 дней. 

Шаг 4. Организация общего собрания собственников МКД

После полу­че­ния согла­сия соб­ствен­ни­ков смеж­ных поме­ще­ний необ­хо­ди­мо орга­ни­зо­вать и про­ве­сти общее собра­ние соб­ствен­ни­ков МКД. Для это­го рас­смот­рим пра­ви­ла ЖК РФ:

• необ­хо­ди­мо полу­чить инфор­ма­цию об общей пло­ща­ди МКД, инфор­ма­цию о квар­ти­рах, нахо­дя­щих­ся в муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­сти (эту инфор­ма­цию мож­но полу­чить из выпис­ки ЕГРН);
• необ­хо­ди­мо под­го­то­вить повест­ку дня обще­го собра­ния соб­ствен­ни­ков МКД, вклю­чить в нее вопрос о раз­ре­ше­нии на пере­вод поме­ще­ния в нежи­лое поме­ще­ние (в повест­ку могут быть вклю­че­ны и дру­гие вопро­сы, что­бы заин­те­ре­со­вать соб­ствен­ни­ков к уча­стию на встрече);
• соб­ствен­ни­ки долж­ны быть уве­дом­ле­ны о месте и вре­ме­ни про­ве­де­ния собрания.

Подроб­нее рас­ска­жу об этом эта­пе под­го­тов­ки к встре­че. Инфор­ма­ция о соста­ве соб­ствен­ни­ков и общей пло­ща­ди важ­на для голо­со­ва­ния обще­го собра­ния, опре­де­ля­ю­ще­го кво­рум. Запро­сить выпис­ку из ЕГРН на мно­го­квар­тир­ный дом мож­но через Росре­естр, МФЦ или через пор­тал госус­луг. Срок реги­стра­ции не пре­вы­ша­ет 4 дней. Опти­маль­ный вари­ант – запро­сить его через госус­лу­ги. В этом слу­чае выпис­ка обой­дет­ся все­го в 250 руб­лей. При зака­зе выпис­ки через Росре­естр или МФЦ нуж­но запла­тить от 400 руб. (в зави­си­мо­сти от содер­жа­ния экстракта).

Инфор­ма­цию о коли­че­стве муни­ци­паль­ных квар­тир мож­но полу­чить в адми­ни­стра­ции. В каче­стве дер­жа­те­ля непри­ва­ти­зи­ро­ван­но­го фон­да мест­ная адми­ни­стра­ция так­же будет участ­во­вать в собра­нии, поэто­му без про­блем выдаст справ­ку. Мы полу­ча­ем этот доку­мент в день запро­са бесплатно.

МИФ №5: Каж­дый вла­де­лец дол­жен быть лич­но уве­дом­лен о встре­че. Это не совсем прав­да. Жилищ­ный кодекс РФ обя­зы­ва­ет направ­лять уве­дом­ле­ния каж­до­му соб­ствен­ни­ку, если в доку­мен­тах МКД не ука­зан иной поря­док. Как пра­ви­ло, при созда­нии ТСЖ или непо­сред­ствен­ном управ­ле­нии домом соб­ствен­ник вклю­ча­ет такой эле­мент, что­бы про­во­дить собра­ния и опе­ра­тив­но при­ни­мать реше­ния по важ­ным вопросам.

Если в доку­мен­тах МКД не преду­смот­ре­ны исклю­че­ния, про­сим направ­лять лич­ные уве­дом­ле­ния заказ­ным пись­мом. Полу­чить инфор­ма­цию о соб­ствен­ни­ках мож­но в управ­ля­ю­щей ком­па­нии или выпи­сав ЕГРН из Росре­ест­ра. Такая инфор­ма­ция обще­до­ступ­на и доступ­на любо­му заин­те­ре­со­ван­но­му лицу. При пода­че заяв­ле­ния в муни­ци­па­ли­тет нуж­но будет дока­зать факт направ­ле­ния, то есть при­ло­жить поч­то­вые квитанции.

Если бы в доку­мен­тах МКД были преду­смот­ре­ны дру­гие вари­ан­ты уве­дом­ле­ния, все намно­го про­ще. Это мож­но сде­лать лич­но про­тив фир­мы, путем раз­ме­ще­ния рекла­мы в киос­ках у подъ­ез­дов, дру­ги­ми спо­со­ба­ми. Опти­маль­ный вари­ант – при­влечь к орга­ни­за­ции собра­ния ТСЖ актив дома, управ­ля­ю­щую ком­па­нию. Обя­за­тель­но ука­жи­те в сво­их уведомлениях:

• дата и место про­ве­де­ния собра­ния либо поря­док заоч­но­го голосования;
• повест­ка дня, то есть пере­чень тем для рас­смот­ре­ния собрания;
• кон­такт­ные дан­ные лиц, от кото­рых мож­но полу­чить доку­мен­ты для встре­чи, напра­вить свои ком­мен­та­рии или возражения;
• поря­док вне­се­ния пред­ло­же­ний, воз­ра­же­ний, допол­не­ний и заме­ча­ний в повест­ку дня.

Вы сами заин­те­ре­со­ва­ны в том, что­бы собра­ние состо­я­лось впер­вые с долж­ным кво­ру­мом. Если, соглас­но вашим уве­дом­ле­ни­ям, на встре­чу никто не при­дет, вам при­дет­ся пере­де­лы­вать всю про­це­ду­ру, теряя вре­мя. Срок, в тече­ние кото­ро­го необ­хо­ди­мо уве­до­мить соб­ствен­ни­ков МКД, ука­зан в Жилищ­ном кодек­се РФ, не позд­нее, чем за 14 дней до даты про­ве­де­ния собрания.

Шаг 5. Проведение общего собрания собственников

Пой­дем на встре­чу. Эта про­це­ду­ра выгля­дит сле­ду­ю­щим образом:

• в назна­чен­ное вре­мя нуж­но под­го­то­вить место (пло­щад­ку) с уче­том потен­ци­аль­ных участ­ни­ков (обра­ти­тесь за помо­щью в мест­ную адми­ни­стра­цию, ТСЖ или управ­ля­ю­щую ком­па­нию, они вам обя­за­тель­но помогут);
• под­го­то­вить копии всех доку­мен­тов о коли­че­стве соб­ствен­ни­ков (любые доку­мен­ты в повест­ке необ­хо­ди­мо предо­ста­вить по тре­бо­ва­нию собственника);
• перед нача­лом собра­ния опре­де­ля­ет­ся кво­рум (это дела­ет орг­ко­ми­тет, состав кото­ро­го Вы ука­зы­ва­е­те в уве­дом­ле­нии о про­ве­де­нии собрания);
• кво­рум опре­де­ля­ет­ся про­цен­том от общей пло­ща­ди МКД, при­над­ле­жа­щим каж­до­му собственнику.

Мы про­ве­ли встре­чу в акто­вом зале управ­ля­ю­щей ком­па­нии, и нам бес­плат­но предо­ста­ви­ли поме­ще­ние. Как вари­ант, мож­но дого­во­рить­ся об арен­де любо­го про­стор­но­го поме­ще­ния на несколь­ко часов, если оно нахо­дит­ся неда­ле­ко от дома и не будет созда­вать про­блем с при­ез­дом горожан.

Посколь­ку ини­ци­а­то­ром собра­ния явля­ет­ся соб­ствен­ник квар­ти­ры, он впра­ве сам ука­зать состав орг­ко­ми­те­та. Закон не уста­нав­ли­ва­ет огра­ни­че­ний по соста­ву и коли­че­ству людей. Обыч­но вхо­дят 3 жиль­ца дома или подъ­ез­да, либо пред­ста­ви­те­ли управ­ля­ю­щей ком­па­нии, ТСЖ. Наш орг­ко­ми­тет состо­ял из трех чело­век: соб­ствен­ни­ка, пред­ста­ви­те­ля муни­ци­па­ли­те­та и ТСЖ.

Что­бы было про­ще понять рас­чет кво­ру­ма для про­ве­де­ния собра­ния, при­ве­ду при­мер. Для кво­ру­ма необ­хо­ди­мо собрать соб­ствен­ни­ков, кото­рым при­над­ле­жит не менее поло­ви­ны пло­ща­ди МКД. Вот как опре­де­ля­ет­ся кворум:

• общая пло­щадь МКД 2000 кв.м.;
• в муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­сти 500 м2, в част­ной соб­ствен­но­сти 1500 м2 (в дан­ном слу­чае счи­та­ет­ся общая пло­щадь с уче­том про­пор­ци­о­наль­ной доли соб­ствен­ни­ков обще­го имущества);
• при­вле­кая адми­ни­стра­цию, вы сра­зу полу­ча­е­те 25% необ­хо­ди­мо­го кворума;
• для полу­че­ния необ­хо­ди­мо­го коли­че­ства голо­сов необ­хо­ди­мо при­вле­че­ние част­ных соб­ствен­ни­ков, кото­рым при­над­ле­жит более 25% пло­ща­дей в МКД.

Для опре­де­ле­ния раз­ме­ра пло­ща­ди по каж­до­му участ­ни­ку и обще­го кво­ру­ма необ­хо­ди­мо све­рить пас­порт и выпис­ку ЕГРН. Без пас­пор­та граж­дане так­же могут при­сут­ство­вать на собра­нии и зада­вать вопро­сы, но не име­ют пра­ва голо­са. При отсут­ствии кво­ру­ма собра­ние долж­но быть про­ве­де­но повторно.

В ходе встре­чи выпол­ня­ют­ся сле­ду­ю­щие действия:

• состав­ля­ет­ся реги­стра­ци­он­ный лист участ­ни­ков с ука­за­ни­ем пас­порт­ных дан­ных, све­де­ний о номе­ре квар­ти­ры, доле в доле­вой соб­ствен­но­сти МКД;
• изби­ра­ют­ся пре­зи­дент и комис­сия собра­ния (из чис­ла участ­ни­ков), кон­троль­ная комис­сия (кото­рая под­ве­дет ито­ги голосования);
• огла­ша­ет­ся повест­ка дня собра­ния, содер­жа­ние пред­став­лен­ных документов;
• про­во­дят­ся слу­ша­ния, в ходе кото­рых любой участ­ник име­ет пра­во зада­вать вопро­сы, выска­зы­вать­ся по существу;
• голо­со­ва­ние по всем вопро­сам повест­ки дня;
• ито­ги голо­со­ва­ния под­во­дят­ся в про­то­ко­ле с состав­ле­ни­ем спис­ка соб­ствен­ни­ков-участ­ни­ков собрания.

Ваша зада­ча убе­дить участ­ни­ков собра­ния, что пере­вод квар­ти­ры в нежи­лое поме­ще­ние будет им выго­ден, что будут соблю­де­ны все тре­бо­ва­ния без­опас­но­сти. При­вле­кай­те дизай­не­ра, экс­пер­тов, готовь­те пре­зен­та­ции. Жела­тель­но зара­нее най­ти общий язык с акти­вом подъ­ез­да и дома, кото­рый сра­зу под­дер­жит вас во вре­мя встречи.

В 2018 году, когда мы про­во­ди­ли собра­ние по засе­ле­нию в нежи­лые поме­ще­ния, голо­со­ва­ние шло по обще­му домо­во­му спис­ку. Поэто­му было доста­точ­но най­ти нуж­ное коли­че­ство соб­ствен­ни­ков, гото­вых под­дер­жать нашу ини­ци­а­ти­ву. Вот какие спо­со­бы свя­зи с вла­дель­ца­ми мы выбрали:

• исполь­зо­вал мате­ри­аль­ное поощ­ре­ние (это не запре­ще­но зако­ном) – моя кли­ент­ка при лич­ном обхо­де квар­тир раз­да­ва­ла кра­си­вые набо­ры посу­ды, ком­плект постель­но­го белья, дари­ла купо­ны на скид­ку в буду­щем мага­зине стройматериалов;
• объ­яс­ни­ли важ­ность ново­го тор­го­во­го объ­ек­та для дома – посколь­ку по сосед­ству не было ни одно­го мага­зи­на строй­ма­те­ри­а­лов и това­ров для дома, мы встре­ти­ли пони­ма­ние жителей;
• обе­ща­ли помочь с бла­го­устрой­ством при­до­мо­вой тер­ри­то­рии; к повест­ке собра­ния был при­ло­жен про­ект рекон­струк­ции (рас­ши­ре­ния) дет­ской площадки.

Мне слож­но оце­нить, какие рас­хо­ды понес кли­ент на подар­ки хозя­е­вам, так как у него свой биз­нес стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов, кух­ни и това­ров для дома. Но выгля­де­ло эффект­но и ни один из полу­ча­те­лей подар­ков нас не под­вел, про­го­ло­со­вал за пере­езд в нежилое.

С новы­ми поправ­ка­ми в Жилищ­ный кодекс РФ все ста­ло намно­го сложнее:

• кро­ме обще­го кво­ру­ма (50 % пло­ща­ди дома) тре­бу­ет­ся уча­стие соб­ствен­ни­ков подъ­ез­да (не менее 2/3 пло­ща­ди подъ­ез­да), в кото­ром рас­по­ло­же­ны пере­да­ва­е­мые помещения;
• при нали­чии толь­ко одной запи­си в МКД кво­рум так­же состав­ля­ет не менее 2/3 от общей площади;
• для при­ня­тия реше­ния о пере­да­че тре­бу­ет­ся боль­шин­ство голо­сов «за» не толь­ко все­го дома, но и вла­дель­цев подъ­ез­да, где нахо­дит­ся помещение.

Логи­ку зако­но­да­те­лей понять мож­но. Имен­но жите­лям подъ­ез­да, где рас­по­ло­же­ны поме­ще­ния, при­дет­ся столк­нуть­ся со все­ми послед­стви­я­ми пере­ез­да – от шум­ных стро­и­тель­ных работ до боль­шо­го пото­ка посе­ти­те­лей. Поэто­му логич­но, что их голо­са явля­ют­ся реша­ю­щи­ми при при­ня­тии реше­ний. У нас такой про­бле­мы не было, так как кво­рум рас­счи­ты­вал­ся исхо­дя из пло­ща­ди все­го дома.

Если голо­со­ва­ние про­шло успеш­но, выда­ют­ся сле­ду­ю­щие документы:

• про­то­кол обще­го собра­ния с резуль­та­та­ми голосования;
• реги­стра­ци­он­ный лист участника;
• спис­ки соб­ствен­ни­ков МКД на дату голосования;
• дове­рен­но­сти, если на собра­нии при­сут­ство­ва­ли пред­ста­ви­те­ли собственников.

После полу­че­ния этих доку­мен­тов вы може­те обра­тить­ся в муни­ци­па­ли­тет для даль­ней­ше­го согла­со­ва­ния. Если вы не набе­ре­те необ­хо­ди­мое коли­че­ство голо­сов, воз­ник­нет серьез­ная про­бле­ма. Реше­ние соб­ствен­ни­ков не может быть обжа­ло­ва­но, так как это не преду­смот­ре­но зако­ном. Един­ствен­ный вари­ант — повто­рить «рабо­ту» с сосе­дя­ми по подъ­ез­ду дома, орга­ни­зуя и про­во­дя повтор­ные встречи.

Допус­ка­ет­ся заоч­ное голо­со­ва­ние, то есть без собра­ния всех соб­ствен­ни­ков в одном месте. Это упро­ща­ет орга­ни­за­ци­он­ные вопро­сы, так как не нуж­но искать боль­шое поме­ще­ние, соби­рать одно­вре­мен­но мно­го людей. Орга­ни­за­ция дистан­ци­он­но­го голо­со­ва­ния так­же осу­ществ­ля­ет­ся с пред­ва­ри­тель­ным уве­дом­ле­ни­ем. Для полу­че­ния раз­ре­ше­ния вам при­дет­ся лич­но осмот­реть каж­дую квар­ти­ру, отве­тить на вопро­сы и предъ­явить доку­мен­ты. Резуль­та­ты заоч­но­го голо­со­ва­ния так­же оформ­ля­ют­ся про­то­ко­лом, листом уче­та. Срок обхо­да квар­тир и заоч­но­го голо­со­ва­ния опре­де­ля­ет­ся внут­рен­ни­ми доку­мен­та­ми МКД (обыч­но 7–10 дней).

Шаг 6. Направление документов в муниципальные органы

Если вы полу­чи­ли одоб­ре­ние вла­дель­цев МКД, на позд­них эта­пах серьез­ных про­блем не воз­ник­нет. Даже если вы полу­чи­ли отказ в утвер­жде­нии доку­мен­та, вы може­те обжа­ло­вать его в суде или устра­нить нару­ше­ния. Офи­ци­аль­ное реше­ние о пере­во­де жило­го поме­ще­ния в нежи­лое будет при­ни­мать мест­ное само­управ­ле­ние, то есть рай­он­ная или сель­ская администрация.

Поря­док рас­смот­ре­ния доку­мен­тов и при­ня­тия реше­ний опре­де­ля­ет­ся ста­тьей 23 ТК РФ. Для согла­со­ва­ния воз­мож­но­сти пере­пла­ни­ров­ки и сана­ции адми­ни­стра­ция может деле­ги­ро­вать пол­но­мо­чия дру­гим орга­нам (жилищ­ной инспек­ции, архи­тек­тур­ной комис­сии и др.). Одна­ко окон­ча­тель­но­го реше­ния адми­ни­стра­ция еще не приняла.

Вы може­те отпра­вить доку­мен­ты напря­мую в адми­ни­стра­цию или через МФЦ. Это мож­но сде­лать лич­но или через пред­ста­ви­те­ля по дове­рен­но­сти. В ком­плект доку­мен­тов войдут:

• заяв­ле­ние о пере­да­че помещения;
• пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты на поме­ще­ние (ори­ги­нал или нота­ри­аль­но заве­рен­ная копия выпис­ки из ЕГРН, пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­ще­го сви­де­тель­ства, дого­во­ра куп­ли-про­да­жи или приватизации);
• поэтаж­ный план с его тех­ни­че­ским опи­са­ни­ем (для квар­тир необ­хо­ди­мо предъ­явить тех­ни­че­ский пас­порт, ина­че этот доку­мент запро­сит сама администрация);
• поэтаж­ный план дома, в кото­ром рас­по­ло­же­ны помещения;
• про­ект реор­га­ни­за­ции и (или) перепланировки;
• тех­ни­че­ское заклю­че­ние о состо­я­нии несу­щих кон­струк­ций (при необходимости);
• про­то­кол обще­го собра­ния соб­ствен­ни­ков МКД с согла­си­ем на пере­да­чу (к про­то­ко­лу при­ла­га­ют­ся изве­ще­ния соб­ствен­ни­кам и дока­за­тель­ства их адре­са, реги­стра­ци­он­ный лист участ­ни­ков, спис­ки собственников);
• согла­сия каж­до­го соб­ствен­ни­ка при­ле­га­ю­ще­го помещения.

Есте­ствен­но, заяви­те­лю или пред­ста­ви­те­лю необ­хо­ди­мо предъ­явить пас­порт, дове­рен­ность, сви­де­тель­ства о рож­де­нии детей владельцев.

Адми­ни­стра­ция сама запро­сит у вас неко­то­рые доку­мен­ты, если вы не предо­ста­ви­те их вме­сте с заявлением:

• пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты, если пра­во соб­ствен­но­сти заре­ги­стри­ро­ва­но в ЕГРН;
• поэтаж­ный план с его тех­ни­че­ским опи­са­ни­ем, тех­ни­че­ский паспорт;
• план дома.

При сда­че доку­мен­тов будет выда­на рас­пис­ка с ука­за­ни­ем их род­ства и даты получения.

Реше­ние о пере­да­че или отка­зе в пере­да­че долж­но быть при­ня­то не позд­нее 45 дней с даты пода­чи заяв­ки. В тече­ние это­го времени:

• при­ни­ма­ет­ся реше­ние об утвер­жде­нии пере­пла­ни­ров­ки или пере­устрой­ства (такое заклю­че­ние выно­сит­ся MVK, Архи­тек­тур­ным коми­те­том и дру­ги­ми ведом­ства­ми в зави­си­мо­сти от вида стро­и­тель­ных работ);
• про­ве­ря­ет­ся содер­жа­ние пред­став­лен­ных документов;
• оформ­ля­ет­ся поста­нов­ле­ние гла­вы адми­ни­стра­ции об изме­не­нии ста­ту­са поме­ще­ния на нежилое.

На момент при­ня­тия реше­ния уже будет полу­че­но согла­сие на пере­пла­ни­ров­ку, поэто­му завер­ше­ние про­ек­та будет обя­за­тель­ным усло­ви­ем для соб­ствен­ни­ка. Для это­го в реше­нии ука­зы­ва­ет­ся пере­чень необ­хо­ди­мых работ, вре­мя их выпол­не­ния. Спе­ци­а­ли­сты адми­ни­стра­ции или дру­гих ведомств будут сле­дить за соблю­де­ни­ем про­ек­та во вре­мя ремон­та. Толь­ко в этом слу­чае мож­но полу­чить акт при­ем­ки, прой­ти кадаст­ро­вый учет в Росреестре.

Реше­ние направ­ля­ет­ся заяви­те­лю в тече­ние трех дней после его при­ня­тия. При этом уве­дом­ле­ние о при­ня­том реше­нии направ­ля­ет­ся каж­до­му соб­ствен­ни­ку при­ле­га­ю­ще­го поме­ще­ния. Ука­жу несколь­ко слу­ча­ев, при кото­рых адми­ни­стра­ция может отка­зать в переводе:

• если после встре­чи изме­ни­лось содер­жа­ние про­ект­ной доку­мен­та­ции (в этом слу­чае вы буде­те обя­за­ны про­ве­сти встре­чу повторно);
• преду­смот­ре­ны ли про­ек­том рабо­ты, под­ле­жа­щие рекон­струк­ции (напри­мер, пол­ная заме­на отдель­ных несу­щих кон­струк­ций, при­строй­ка допол­ни­тель­ных площадей);
• если пред­став­лен непол­ный ком­плект документов;
• при выяв­ле­нии нару­ше­ний в поряд­ке про­ве­де­ния обще­го собра­ния (напри­мер, при нали­чии под­пи­сей соб­ствен­ни­ков, не участ­во­вав­ших в голосовании).

Вы може­те обжа­ло­вать отказ в суде.

Шаг 7. Строительные работы

Для выпол­не­ния стро­и­тель­ных работ необ­хо­ди­мо заклю­чить дого­вор с под­ряд­чи­ком, кото­рый явля­ет­ся чле­ном СРО стро­и­те­лей. Вы так­же може­те под­твер­дить свое член­ство в СРО через сайт NOPRIZ. Вот еще несколь­ко момен­тов, о кото­рых сле­ду­ет пом­нить при ремонте:

• запре­ще­но отсту­пать от тре­бо­ва­ний про­ек­та и усло­вий реше­ния адми­ни­стра­ции (ина­че ваша рабо­та не будет принята);
• во вре­мя рабо­ты долж­ны стро­го соблю­дать­ся меры без­опас­но­сти (напри­мер, рабо­чие долж­ны иметь соот­вет­ству­ю­щие допус­ки к рабо­те с электриками);
• необ­хо­ди­мо соблю­дать зако­ны «о тишине», т.е не зани­мать­ся шум­ной рабо­той в ноч­ное вре­мя, огра­ни­чи­вать ее в выход­ные дни (обыч­но раз­ре­ше­на рабо­та с 8:00 до 22:00, одна­ко в пре­де­лах допу­сти­мых пара­мет­ров шума).

Если под­ряд­чик стро­го согла­сен с про­ек­том, про­блем с оформ­ле­ни­ем акта при­е­моч­ной комис­сии не воз­ник­нет. Во вре­мя пере­пла­ни­ров­ки на вас могут пожа­ло­вать­ся жиль­цы дома, осо­бен­но если вы прак­ти­ку­е­те шум­ную рабо­ту. Санк­ци­ей будет штраф в соот­вет­ствии с авто­ном­ны­ми зако­на­ми об адми­ни­стра­тив­ной ответственности.

Шаг 8. Акт приемки и технический план

После того, как ремонт будет завер­шен, вы долж­ны отпра­вить уве­дом­ле­ние адми­ни­стра­ции для при­ня­тия. Созда­ет­ся комис­сия, в кото­рую вхо­дят пред­ста­ви­те­ли MVK, ЖЭКа адми­ни­стра­ции, ОГПН МЧС. Роспо­треб­над­зор, жилищ­ная инспек­ция, дру­гие ведом­ства (при необ­хо­ди­мо­сти). Комис­сия выез­жа­ет на объ­ект, осмат­ри­ва­ет объ­ек­ты, све­ря­ет объ­ем и пере­чень работ с про­ект­ной документацией.

Если все рабо­ты стро­го соот­вет­ству­ют про­ек­ту, будет под­пи­сан про­то­кол при­е­моч­ной комис­сии. При нали­чии заме­ча­ний вам будет пред­ло­же­но их уда­лить, после чего про­во­дит­ся новая экс­пер­ти­за. При полу­че­нии акта необ­хо­ди­мо запро­сить тех­ни­че­ский план. В соот­вет­ствии с Феде­раль­ным зако­ном № 218-ФЗ этот доку­мент явля­ет­ся осно­ва­ни­ем для про­ве­де­ния кадаст­ро­во­го уче­та и вне­се­ния изме­не­ний в ЕГРН.

Тех­ни­че­ский план мож­но полу­чить сле­ду­ю­щим образом:

• нуж­но выбрать кадаст­ро­во­го инже­не­ра, убе­дить­ся, что у него есть ква­ли­фи­ка­ци­он­ный атте­стат, член­ство в СРО (опять же исполь­зу­ем реестр НОПРИЗ);
• необ­хо­ди­мо заклю­чить дого­вор, согла­со­вать сро­ки и сто­и­мость кадаст­ро­вых работ;
• необ­хо­ди­мо пере­дать инже­не­ру пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты, про­ект­ную доку­мен­та­цию, акт при­е­моч­ной комиссии;
• необ­хо­ди­мо предо­ста­вить инже­не­ру доступ для осмот­ра объ­ек­тов, заме­ров и расчетов.

Кадаст­ро­вый инже­нер опре­де­ля­ет харак­те­ри­сти­ки поме­ще­ний после пере­пла­ни­ров­ки и пере­устрой­ства. Вся инфор­ма­ция отра­же­на в тек­сто­во-гра­фи­че­ском бло­ке тех­ни­че­ско­го пла­на. Вклю­ча­ет в себя схе­мы, чер­те­жи, пла­ны эта­жей. Тех­ни­че­ский план мы полу­чи­ли через 5 дней, его сто­и­мость соста­ви­ла 6500 руб­лей. Это сред­ние цены и сро­ки, они могут незна­чи­тель­но отличаться.

Гото­вый тех­ни­че­ский план выда­ет­ся в элек­трон­ном виде. Кадаст­ро­вый инже­нер доста­вит ее вам на дис­ке или флеш­ке, а так­же отпра­вит в элек­трон­ном виде в Росре­естр. Если вам нужен тех­ни­че­ский план в пись­мен­ном виде, пожа­луй­ста, ука­жи­те этот пункт в дого­во­ре зара­нее. В про­тив­ном слу­чае инже­нер обя­за­тель­но потре­бу­ет допол­ни­тель­ную плату.

Имея на руках тех­ни­че­ский план и про­то­кол при­е­моч­ной комис­сии, мож­но пере­хо­дить к завер­ша­ю­ще­му эта­пу согласований.

Шаг 9. Кадастровый учет в Росреестре

Инфор­ма­ция о каж­дом объ­ек­те вно­сит­ся в ЕГРН (Еди­ный госу­дар­ствен­ный реестр недви­жи­мо­сти). При пере­во­де жилых поме­ще­ний в нежи­лые это осо­бен­но важ­но, так как меня­ет­ся целе­вое назна­че­ние объ­ек­та. Вот как рабо­та­ет про­цесс регистрации:

• необ­хо­ди­мо обра­тить­ся непо­сред­ствен­но в отде­ле­ние Росре­ест­ра по месту нахож­де­ния объ­ек­та, либо в МФЦ;
• заяв­ка запол­ня­ет­ся от име­ни соб­ствен­ни­ка или его представителя;
• к заяв­ке при­ла­га­ет­ся реше­ние адми­ни­стра­ции о пере­во­де, про­то­кол при­е­моч­ной комис­сии и тех­ни­че­ский план.

За кадаст­ро­вый учет пла­тить не нуж­но, это бес­плат­ная госу­дар­ствен­ная услу­га. Срок поста­нов­ки на кадаст­ро­вый учет 5 дней через Росре­естр и 7 дней через МФЦ.

При поста­нов­ке на кадаст­ро­вый учет в ЕГРН будут вне­се­ны све­де­ния о новых харак­те­ри­сти­ках поме­ще­ния и изме­нен ста­тус на нежи­лой. Вы полу­чи­те выпис­ку из ЕГРН, кото­рая офи­ци­аль­но под­твер­дит закон­ность пере­пла­ни­ров­ки и пере­во­да из жило­го в нежи­лое помещение.

Шаг 10. Использование нежилого помещения

Полу­чив выпис­ку из ЕГРН на нежи­лое поме­ще­ние, вы може­те исполь­зо­вать ее по пря­мо­му назна­че­нию – открыть мага­зин или офис, сдать в арен­ду. Для это­го необ­хо­ди­мо прой­ти отдель­ные согла­со­ва­ния, полу­чить лицен­зии и выпол­нить дру­гие тре­бо­ва­ния зако­на. Вот что пред­пи­сы­ва­ет ста­тья 23 ТК РФ:

при исполь­зо­ва­нии поме­ще­ния после пере­во­да его в нежи­лое долж­ны соблю­дать­ся тре­бо­ва­ния пожар­ной без­опас­но­сти, сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ские, эко­ло­ги­че­ские и дру­гие уста­нов­лен­ные зако­но­да­тель­ством тре­бо­ва­ния, в том чис­ле тре­бо­ва­ния к исполь­зо­ва­нию нежи­ло­го поме­ще­ния в МКД.

Глав­ное усло­вие – не допус­кать нару­ше­ния инте­ре­сов соб­ствен­ни­ков дру­гих объ­ек­тов в МКД, не осу­ществ­лять про­из­вод­ствен­ную дея­тель­ность, не выпол­нять рабо­ты с опас­ны­ми или вред­ны­ми фак­то­ра­ми. Нежи­лое поме­ще­ние явля­ет­ся вашей соб­ствен­но­стью. Поэто­му вы може­те в любой момент про­дать его, сдать в арен­ду без согла­сия вла­дель­цев МКД.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Рабо­тая над ста­тьей, я срав­нил затра­ты мое­го кли­ен­та в 2018 году со сред­ни­ми цена­ми по реги­о­ну и стране. Раз­ни­ца ока­за­лась незна­чи­тель­ной, поэто­му при­ве­ду сто­и­мость пере­обо­ру­до­ва­ния жило­го дома в нежи­лой на нашем примере:

• нота­ри­аль­ное согла­сие соб­ствен­ни­ков нашей квар­ти­ры – 4500 руб. (3 согла­сия по 1500 руб.);
• полу­чить выпис­ку из ЕГРН на квар­ти­ру за 400 руб. (зря запла­ти­ли, так как кон­струк­тор может бес­плат­но полу­чить выпис­ку из ЕГРН);
• под­го­тов­ка про­ек­та и тех­ни­че­ско­го отче­та – 17 000 руб. (цена про­ек­та может суще­ствен­но раз­ли­чать­ся для раз­ных объ­ек­тов, сро­ков выпол­не­ния работ);
• рас­хо­ды на орга­ни­за­цию про­ве­де­ния собра­ния соб­ствен­ни­ков, вклю­чая мате­ри­аль­ное поощ­ре­ние, око­ло 15 тыс руб. (рас­хо­ды на пере­сыл­ку писем, печать изве­ще­ний и дру­гих блан­ков и т.п);
• согла­со­ва­ние в мест­ной адми­ни­стра­ции – бес­плат­ная услуга;
• выпол­не­ние стро­и­тель­ных работ – наша сме­та на про­ект была 170 тысяч руб­лей, по фак­ту полу­чи­лось 210 тысяч руб­лей. (эти рас­хо­ды ско­рее мож­но отне­сти не к согла­со­ва­нию пере­во­да, а к вло­же­ни­ям в буду­щий бизнес);
• оформ­ле­ние акта при­е­моч­ной комис­сии – бес­плат­ная услуга;
• изго­тов­ле­ние тех­ни­че­ско­го пла­на – 6500 руб.;
• кадаст­ро­вая реги­стра­ция в Росре­ест­ре — бес­плат­ная услуга.

Все­го мы запла­ти­ли 253 400 руб­лей, из них на стро­и­тель­ные рабо­ты ушло 210 000 руб­лей. Фак­ти­че­ски затра­ты на согла­со­ва­ния соста­ви­ли 43 400 руб. Если бы вла­дель­цы МКД отка­за­ли нам, мы поте­ря­ли бы 36 900 руб­лей. (4500+400+17000+15000).

Возможные проблемы и способы их решения

Воз­мож­ные про­бле­мы я уже ука­зы­вал в поша­го­вой инструк­ции. Так­же ука­жу на ряд момен­тов, кото­рые могут воз­ник­нуть в про­цес­се согла­со­ва­ний и стро­и­тель­ных работ.

Несколько раз не можем собрать кворум, либо выносится отрицательное решение на собраниях

Есть толь­ко один спо­соб решить эту про­бле­му: дого­во­рить­ся и най­ти ком­про­мисс. Обжа­ло­вать или обой­ти отказ соб­ствен­ни­ков невоз­мож­но даже через суд. Вы може­те пред­ло­жить орга­ни­зо­вать сво­и­ми сила­ми дет­скую пло­щад­ку, бла­го­устро­ить тер­ри­то­рию, сде­лать пар­ков­ку для жите­лей дома или подъ­ез­да. Пока вы не полу­чи­те реше­ние от вла­дель­цев, вы не смо­же­те полу­чить доступ к даль­ней­шим эта­пам согласования.

Как согласовать перевод сразу нескольких квартир в нежилые помещения

Для откры­тия мага­зи­на или офи­са может потре­бо­вать­ся боль­шая пло­щадь. Дого­во­рить­ся о пере­во­де «оптом» не полу­чит­ся. Для каж­дой квар­ти­ры нуж­но будет подать заяв­ку на отдель­ный про­ект, полу­чить согла­сие соб­ствен­ни­ков и прой­ти дру­гие обя­за­тель­ные согла­со­ва­ния. После пере­во­да всех квар­тир в нежи­лые поме­ще­ния их мож­но объ­еди­нить в еди­ный объ­ект. Это мож­но сде­лать в рам­ках рекон­струк­ции, т.е на осно­ва­нии раз­ре­ше­ния на строительство.

Ответы на вопросы читателей

Рабо­тая над ста­тьей, я столк­нул­ся с рядом любо­пыт­ных вопро­сов, с кото­ры­ми мож­но столк­нуть­ся при пере­во­де жило­го поме­ще­ния в нежи­лое. Раз­бе­рем их подробнее.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Опре­де­лен­но нет, нель­зя. Все рас­хо­ды, кото­рые вы понес­ли для запро­са про­ект­ной доку­мен­та­ции или для дру­гих целей, свя­за­ны с рис­ка­ми пред­при­ни­ма­тель­ства. Соб­ствен­ни­ки не име­ют ника­ко­го отно­ше­ния к вашим рас­хо­дам, они могут при­нять отри­ца­тель­ное реше­ние даже без обос­но­ва­ния при­чин. Если вы купи­ли квар­ти­ру, но не смог­ли пере­ве­сти ее в нежи­лое поме­ще­ние, вы може­те про­дать ее как обыч­ное имущество.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в нежилое

Если соб­ствен­ни­ки при­ня­ли реше­ние и оно напи­са­но в виде про­то­ко­ла, ото­звать его они уже не смо­гут. Вы може­те полу­чить отказ в пере­во­де по дру­гим при­чи­нам (напри­мер, в слу­чае нару­ше­ния тре­бо­ва­ний про­ек­та), но соб­ствен­ни­ки не смо­гут анну­ли­ро­вать ваш про­то­кол. В слу­чае выяв­ле­ния соб­ствен­ни­ка­ми нару­ше­ний зако­но­да­тель­ства при про­ве­де­нии ими стро­и­тель­ных работ или в иных слу­ча­ях они впра­ве обра­щать­ся толь­ко с жало­ба­ми и заяв­ле­ни­я­ми в про­ку­ра­ту­ру, жилищ­ную инспек­цию и суд.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, это не раз­ре­ше­но. Если речь идет об обыч­ной пере­пла­ни­ров­ке в квар­ти­ре или нежи­лом поме­ще­нии, ее мож­но уза­ко­нить в адми­ни­стра­тив­ном или судеб­ном поряд­ке. Одна­ко в дан­ном слу­чае нет сове­та соб­ствен­ни­ков, чье мне­ние явля­ет­ся реша­ю­щим. При пере­во­де жилых поме­ще­ний в нежи­лые без про­ве­де­ния собра­ний не обой­тись, поэто­му уза­ко­нить про­де­лан­ную рабо­ту невозможно.

Заключение

Пере­вод жилых поме­ще­ний в нежи­лые поме­ще­ния осу­ществ­ля­ет­ся на осно­ва­нии норм Жилищ­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции. К обя­за­тель­ным про­це­ду­рам относятся:

• раз­ра­бот­ка про­ек­та перепланировки;
• полу­чить согла­сие всех соб­ствен­ни­ков при­ле­га­ю­щих помещений;
• про­ве­сти собра­ние соб­ствен­ни­ков МКД и полу­чить их согла­сие, согла­со­ва­ние в адми­ни­стра­ции или МВК, дру­гих ведомствах;
• стро­и­тель­ные работы;
• при­ем про­то­ко­ла при­е­моч­ной комис­сии и тех­ни­че­ско­го плана;
• прой­ти кадаст­ро­вый учет и полу­чить выпис­ку из ЕГРН.

При состав­ле­нии про­ект­ной доку­мен­та­ции и про­ве­де­нии стро­и­тель­ных работ необ­хо­ди­мо соблю­дать СНиП и ГОСТ, дру­гие нор­ма­тив­ные доку­мен­ты. Так же тре­бу­ет­ся согла­сие всех соб­ствен­ни­ков поме­ще­ния, кото­рое пере­во­дит­ся в нежилое.

Десерт­ное видео: гигант­ские живот­ные, жив­шие 500 000 000 лет назад