Как заработать на управлении коммерческой недвижимостью

*В рас­че­тах исполь­зо­ва­ны сред­ние дан­ные по Рос­сии на момент напи­са­ния. В каж­дой ста­тье есть каль­ку­ля­тор при­быль­но­сти тор­гов­ли, кото­рый поз­во­лит рас­счи­тать клю­че­вые пока­за­те­ли доход­но­сти, акту­аль­ные на сего­дняш­ний день.

До недав­не­го вре­ме­ни про­фес­си­о­наль­ное управ­ле­ние ком­мер­че­ской недви­жи­мо­стью вызы­ва­ло недо­уме­ние у соб­ствен­ни­ков. Они не соби­ра­лись отда­вать свое дети­ще под чужой над­зор и не мог­ли понять, как кто-то может решить­ся на такое… 

В таких усло­ви­ях начи­на­ли свой биз­нес так назы­ва­е­мые «пер­вые напит­ки». И высто­я­ли, уда­рив, как ледо­кол, по жест­ко­му мен­та­ли­те­ту оте­че­ствен­но­го потре­би­те­ля, не спе­ша­ще­го выра­жать любовь к циви­ли­зо­ван­ным услугам. 

В насто­я­щий момент, когда эта ниша еще отно­си­тель­но пуста, но не угро­жа­ю­ще пустын­на, пора осва­и­вать сек­тор, где экс­пер­ты про­гно­зи­ру­ют бур­ный рост в бли­жай­шем буду­щем. Итак, подробности. 

Пер­вое, о чем сто­ит ска­зать, это то, что начи­нать рабо­тать на этом рын­ке долж­ны те, кто уже име­ет опыт рабо­ты в сле­ду­ю­щих областях: 

1. рынок недви­жи­мо­сти (аген­ты по недви­жи­мо­сти и застройщики);
2. оцен­ка, бро­керидж, консалтинг;
3. любая спе­ци­аль­ность в бан­ков­ском деле, финан­сах, инвестициях.

Чело­век, кото­рый соби­ра­ет­ся свя­зать свою жизнь с управ­ле­ни­ем ком­мер­че­ской недви­жи­мо­стью, дол­жен прой­ти курс менедж­мен­та. Пре­ду­пре­жде­ние: не сто­ит наби­рать коман­ду из тех, кто име­ет толь­ко тео­ре­ти­че­ские пред­став­ле­ния об управ­ле­нии; и вы, и ваши сотруд­ни­ки долж­ны иметь лич­ный опыт рабо­ты с недви­жи­мо­стью. Полез­но рабо­тать в запад­ной ком­па­нии, кото­рая рабо­та­ет на рос­сий­ском рынке. 

К сло­ву о запад­ных ком­па­ни­ях. Они разо­бра­ли управ­ле­ние зда­ни­я­ми клас­са А, и нам при­дет­ся начать с клас­са В и даже клас­са С, кото­рый реста­ври­ру­ет­ся и ремонтируется.Спектр услуг, предо­став­ля­е­мых управ­ля­ю­щи­ми, тра­ди­ци­он­но делит­ся на 4 клас­са. Вот они, в поряд­ке воз­рас­та­ния сложности: 

1. так назы­ва­е­мая убор­ка и про­чие мело­чи, кото­рые к ней прилагаются; 

2. тех­ни­че­ское обслу­жи­ва­ние для опти­ми­за­ции затрат; 

3. рабо­та с арен­да­то­ра­ми: их поиск, под­бор и реше­ние теку­щих проблем; 

4. стра­те­ги­че­ское (дол­го­сроч­ное) управ­ле­ние акти­ва­ми. Как пра­ви­ло, она начи­на­ет­ся сра­зу после состав­ле­ния про­ек­та буду­ще­го здания. 

Надо ска­зать, что до послед­не­го уров­ня слож­но­сти мало кто доби­ра­ет­ся, чаще все­го его про­сто заявляют. 

Ваша цель как управ­ля­ю­ще­го — заста­вить зда­ние при­но­сить мак­си­маль­ный доход, повы­сить (и посто­ян­но повы­шать) его финан­со­вую и инве­сти­ци­он­ную при­вле­ка­тель­ность для арен­да­то­ров и не толь­ко, а так­же осво­бо­дить вре­мя вла­дель­ца ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти для дру­гих дел. 

До недав­не­го вре­ме­ни этим зани­ма­лись деве­ло­пе­ры, про­мо­у­те­ры и агент­ства недви­жи­мо­сти непо­сред­ствен­но в реги­о­нах. Но это не миро­вая прак­ти­ка, это про­изо­шло из-за отсут­ствия чет­ких пред­став­ле­ний о нише и ее уни­каль­но­сти. Как буд­то в неболь­шом ком­мер­че­ском мага­зине про­да­ва­ли хлеб, про­дук­ты, мыло и рези­но­вые сапо­ги… Застрой­щи­ки рас­по­ря­жа­лись дома­ми, кото­рые постро­и­ли сами, а не от нашей хоро­шей жиз­ни, так что эта прак­ти­ка ско­ро пре­кра­тит­ся даже в регионах.

Сколько нужно вложить денег и на что

Сна­ча­ла в общих чер­тах, потом в деталях. 

Вооб­ще нанять коман­ду спе­ци­а­ли­стов, кото­рые мог­ли бы соот­вет­ство­вать сле­ду­ю­щим долж­но­стям: гене­раль­ный дирек­тор, заме­сти­тель гене­раль­но­го дирек­то­ра, дирек­тор по свя­зям с обще­ствен­но­стью, мар­ке­то­лог, финан­со­вый дирек­тор, глав­ный бух­гал­тер, юрист, началь­ник тех­ни­ко-экс­плу­а­та­ци­он­но­го отде­ла (глав­ный инже­нер) и под­ряд­ный пер­со­нал, име­ну­е­мый с лёг­ко­стью рука­ми совре­мен­ных писа­те­лей — «офис­ный планктон». 

Этим спе­ци­а­ли­стам при­дет­ся пла­тить зар­пла­ту — око­ло два­дца­ти тысяч дол­ла­ров в месяц — на началь­ном эта­пе, пока они не достиг­нут пла­ва­ю­ще­го про­цен­та от при­бы­ли ком­мер­че­ско­го зда­ния, кото­рым вы управ­ля­е­те. Спе­ци­а­ли­сты сове­ту­ют, как решить про­бле­му вре­мен­но­го отрез­ка: когда коман­да уже собра­на, а зда­ние для управ­ле­ния еще не най­де­но. Есть «длин­ные» услу­ги (это имен­но то, что вы соби­ра­е­тесь делать) и «корот­кие» услу­ги: это то, что могут сде­лать ваши сотруд­ни­ки, опыт, кото­рый они при­нес­ли с собой. К таким крат­ко­сроч­ным услу­гам отно­сят­ся оцен­ка, бро­кер­ские услу­ги, консультации. 

Отход номер два — арен­да офи­са. Это будет сто­ить, по оцен­кам экс­пер­тов, 25 тысяч дол­ла­ров в год. Какой тип офи­са будет уме­стен в этой рыноч­ной нише? Здесь все еди­но­душ­ны: ваш офис – визит­ная кар­точ­ка и дол­жен иметь «позо­ло­чен­ные бор­дю­ры». Те хотя бы 50 квад­рат­ных мет­ров в элит­ном сег­мен­те. Дело в том, что не все сотруд­ни­ки будут сидеть в цен­траль­ном офи­се; неко­то­рые из них, в силу спе­ци­фи­ки сво­ей рабо­ты, будут посто­ян­но нахо­дить­ся, что назы­ва­ет­ся, «в поме­ще­нии». Осо­бен­но это акту­аль­но для тех ком­па­ний, кото­рые не огра­ни­чи­ва­ют­ся управ­ле­ни­ем одной ком­мер­че­ской уста­нов­кой, а «управ­ля­ют» несколь­ки­ми кли­ен­та­ми одновременно. 

Вашей вто­рой визит­ной кар­точ­кой дол­жен быть про­фес­си­о­наль­ный сайт, кото­рый при­но­сит тыся­чу дол­ла­ров (мини­мум).

Далее вам пред­сто­ит занять­ся рекла­мой (как гово­рят про­фес­си­о­на­лы, от пяти тысяч услов­ных еди­ниц в месяц). Те же спе­ци­а­ли­сты не сове­ту­ют вкла­ды­вать­ся в «пря­мую» рекла­му; наобо­рот, он дол­жен быть точ­но рас­счи­тан и сооб­щен толь­ко тем, кто в прин­ци­пе в этом нуждается. 

В ито­ге полу­ча­ет­ся, что для откры­тия биз­не­са при­дет­ся потра­тить 30–50 тысяч дол­ла­ров. Вы буде­те полу­чать невы­со­кий (по всем осталь­ным мер­кам), но ста­биль­ный доход. Но, как гово­рит­ся, дру­гих нет, а те дале­ко, и хотя неф­ти в нашей стране мно­го, но на всех жела­ю­щих неф­ти не хватает. 

Самое слож­ное — най­ти свое пер­вое зда­ние, что­бы вы мог­ли управ­лять им. Про­блем боль­ше не будет вооб­ще. Как решить эту про­бле­му? И так же, как ее реша­ют моло­дые парик­ма­хе­ры, обу­чать зна­ко­мых. Самые серьез­ные дирек­то­ра рос­сий­ских управ­ля­ю­щих ком­па­ний гово­рят, что ищут пер­вый дом знакомств. 

Оку­па­е­мость ваше­го биз­не­са исхо­дя из име­ю­ще­го­ся опы­та соста­вит 1–2 года. Его про­цент состав­ля­ет от трех до деся­ти от пото­ка при­бы­ли, кото­рый при­во­дит в управ­ле­ние ком­мер­че­скую недви­жи­мость.
Сред­няя рен­та­бель­ность биз­не­са состав­ля­ет 15–20 про­цен­тов. Ника­ких лицен­зий или сер­ти­фи­ка­тов не требуется. 

Вам сто­ит поду­мать об откры­тии соб­ствен­но­го биз­не­са в этой новой и быст­ро­рас­ту­щей нише, если у вас есть опыт рабо­ты в сфе­ре недви­жи­мо­сти и вы не люби­те жест­кую конкуренцию. 

Еле­на Наза­рен­ко
(с) www.openbusiness.ru