Понятие «застройщик» часто можно встретить в процессе просмотра новостных программ при обсуждении строительства грандиозных жилых домов. Но такие новости могут быть связаны с негативными последствиями деятельности застройщика. Иногда люди теряют большие деньги, потому что в итоге не могут заселиться в купленные квартиры, хотя в большинстве случаев все заканчивается благополучно для обеих сторон.
1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами
Девелопмент (англ. «девелопмент») — одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая связана со строительством новых зданий, их реконструкцией и реставрацией.
Застройщик – это лицо, которое занимается строительством объектов недвижимости, а также организацией необходимых для этого процессов с целью получения прибыли.
Слово «разработчик» происходит от глагола «разрабатывать» (в переводе на русский — «разрабатывать»). В общепринятом понимании застройщики – это специалисты, занимающиеся освоением нежилых земель путем строительства жилых и иных зданий. Это слово также можно перевести как «разработчик» или «программист», но в русском языке оно в таком значении практически не употребляется.
Девелопер — физическое лицо или компания, занимающаяся разработкой конкретного объекта. Объектом является участок земли, здания или сооружения. Кроме того, застройщик берет на себя обязательства по контролю денежных потоков, связанных со строительством. Если говорить о Российской Федерации, то здесь разработчики тесно связаны с разработчиками.
Разница между ними в том, что последний принимает непосредственное участие в строительстве и развитии объекта, а застройщик является собственником земельного участка, на котором построено или будет возведено здание. В некоторых случаях девелопером может стать девелоперская компания. Сейчас в России довольно много конкурентов в этой сфере деятельности, поэтому она привлекательна для начинающих предпринимателей.
2. Разновидности девелоперской деятельности
Одной из основных задач развития является увеличение стоимости земельного участка, комплекса зданий или отдельного сооружения. Одно из направлений – реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на изменение назначения конструкции. Для этого покупается несколько или одно здание, проводится реструктуризация, затем оно продается или впоследствии эксплуатируется самой компанией.
- Обновление;
Что касается строительных работ «с нуля», то в этом случае основной задачей, стоящей перед организацией, является возведение максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо проанализировать рынок и изучить тенденции его развития. Также вы должны разбираться в технологиях строительства, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.
Очень часто девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже города. В последнем случае необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто выполняемой работы структура организации разработчика может быть разной. Застройщик может участвовать не только в строительстве производственных и жилых зданий, но и в создании инфраструктуры, ремонте, реконструкции и т.д.
Существует 2 основных типа девелоперских компаний, а именно:
- спекулятивное развитие;
- темп-развитие.
Если компания работает по принципу «платная разработка», она занимается реализацией проектов за разработчика. Это означает, что организация избавлена от части риска, так как большую часть средств потратит клиент. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге застройщика, так как у него часто налажены связи с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.
Они могут присоединиться к штату компании или заключить контракт на выполнение определенной части работы. При этом в штате компании-разработчика должны быть специалисты, способные отслеживать качество выполненных работ. Что касается спекулятивных девелоперских компаний, то они занимаются строительством в своих целях.
В дальнейшем построенное здание, скорее всего, не будет продано и останется под управлением компании. Это означает, что застройщик будет заинтересован в максимальном качестве работ, так как ему придется взять на себя ответственность перед покупателями. Риски также увеличатся по сравнению с предыдущим вариантом. Зато прибыль, полученная после успешного запуска, увеличится в несколько раз.
На основе управления финансами также можно выделить несколько разновидностей развития. Здесь специалисты выделяют 3 основных вида деятельности. Классификация производится на основе конкретной бизнес-стратегии:
- Строительство на основе предварительно разработанных технических требований. При этом промоутер не участвует в проекте как инвестор и ничего не развивает. Вы должны следить за качественным выполнением задач, поставленных разработчиком. Настоящим владельцем проекта является инвестор (главный владелец), а администратором выступает девелопер;
- Награда. Здесь клиент нанимает компанию-разработчика, которая отвечает за выполнение поставленных задач. Как ответственное лицо, промоутер будет выполнять свои обычные функции, контролируя работу подрядчиков и принимая на себя полную ответственность за результаты работы. При этом девелоперская компания не несет субсидиарной финансовой ответственности в равной степени перед заказчиком. Доход застройщика зависит от объема, сложности работы и выполняемых функций. Если говорить о стандартных условиях, то средняя ставка составляет 3–7% от общей стоимости проекта;
- Спекуляция. В этом случае девелоперская компания инвестирует личные средства и одновременно заключает договоры с компаниями и частными лицами, которые будут участвовать в проекте как основе финансовой системы. Поскольку застройщик здесь является не только инвестором, но и исполнителем своих должностных обязанностей (то есть контролирует реконструкцию, строительство, а также курирует работу подрядчиков, принимая на себя финансовую ответственность за реализацию проекта), завершение работы, вы можете заявить о своем праве на дивиденды по акции. Если девелопер вкладывает в проект 10% на начальном этапе работ, то к концу доля компании может составить не менее 35%.
3. Исполнение инвестиционных проектов
В зависимости от типа застройки могут быть реализованы инвестиционные проекты в строительной отрасли, включающие в себя ряд обязательных этапов, а именно:
- Подбор и подготовка земли под строительство. В этом случае компания должна провести тщательное исследование рынка. По полученным данным необходимо определить рентабельность проекта, а также оценить риски. Кроме того, необходимо приступить к подготовке подробного бизнес-плана, который будет являться обоснованием преимуществ проекта.
- Провести переговоры с государственными органами для получения разрешения и подготовки соответствующей документации, необходимой для начала строительных или реконструкционных работ. Если земля находится в аренде, долгосрочный договор должен быть подготовлен для вашей подписи. Вся эта подготовка должна быть сделана до начала строительных работ. Если не учесть этот совет, у компании-разработчика возникнут серьезные проблемы, влекущие за собой значительные экономические затраты.
- Приобретение объекта по инвестиционному проекту. В этом случае застройщик может использовать личные средства или привлечь инвесторов. Другой вариант — взять кредит. На этом же этапе должны быть определены правильные сроки выполнения работ. В большинстве случаев промоутерская компания пытается всеми способами повлиять на сокращение сроков. Таким образом, он минимизирует риски и позволяет избежать дополнительных затрат.
- Организация строительных и проектных работ. На данном этапе к работам привлекаются подрядчики. Если это крупная девелоперская структура, у подрядчика будет возможность использовать собственные подразделения для любых видов строительных работ.
- Администрирование и контроль выполнения задач. Здесь главная задача разработчика – максимально внимательно следить за ходом работ, уделяя особое внимание качеству и срокам.
- Реализация готового проекта. В зависимости от выбранной стратегии готовый объект можно продать или сдать в аренду. Если продажа будет осуществлена, в дальнейшем промоутерская компания потеряет право собственности на объект. Если он остается в собственности компании, а помещения сдаются в аренду, промоутер берет на себя обязанности по управлению. Для осуществления контроля необходимо создать специальное структурное подразделение, то есть управляющую компанию, которая при необходимости будет устранять дефекты и следить за состоянием объекта.
- Инвестиции в недвижимость;
- Купить недвижимость или REIT;
4. Главные функции девелопера
В перечень функций девелоперской компании входят следующие:
- Найдите выгодные варианты инвестирования. Для этого застройщик должен оценить рынок недвижимости и найти наиболее выгодные возможности на момент подписания договора, предполагающего привлекательный уровень доходности;
- Сбор средств. Часто это делается путем привлечения инвесторов. Для того, чтобы те, в свою очередь, согласились инвестировать в девелоперский проект, компания должна подготовить качественную презентацию и предоставить доказательства экономической эффективности вложений. Кроме того, рекомендуется обратить особое внимание на риски и способы их минимизации;
- Анализ местоположения построенного здания. С точки зрения бизнеса необходимо провести оценку потенциальных клиентов. Для этого изучается максимальное количество предложений земли в нужном регионе. После выполнения всех работ принимается окончательное решение о приобретении одного из участков под строительство;
- Надзор за реконструкцией или строительством. Застройщик должен контролировать стоимость материалов, а также контролировать соблюдение технологии, что позволит достичь необходимого уровня качества. Сюда же относится управление персоналом и взаимодействие с государственными органами;
- Составление сметы и дизайн проекта. Если работы связаны с реконструкцией или строительством здания, компания должна получить соответствующее разрешение. Проект выполняется специализированной организацией. Бюджет зависит от проекта. Если в процессе планирования будут допущены неточности, в дальнейшем это может привести к дополнительным финансовым затратам и задержкам;
- Контроль. Если застройщик является еще и обслуживающей организацией строящегося объекта, необходимо включить в состав дополнительное подразделение, которое будет заниматься предоставлением коммунальных услуг и ремонтными работами;
- Рациональное расходование средств. Собранных денег должно хватить на все необходимое для выполнения задания. В этом смысле разработчик должен избегать незапланированных затрат;
- Получить прибыль. Компания-застройщик получает доход за счет продажи или сдачи в аренду помещений в готовом здании. Конкретные решения должны приниматься на основе оценки рынка и выбранной маркетинговой стратегии.
5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств
Чтобы определить надежность девелоперской компании, нужно обратить внимание на количество успешно завершенных проектов. Каждый из регионов РФ имеет свою квалификацию организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко найти, так как они всегда на слуху. Это то, что они используют для привлечения инвесторов.
Среди таких организаций следует искать надежного разработчика. Также стоит обратить внимание на качество выполненной работы и способы разрешения споров, если они возникли. С другой стороны, из-за таких рекомендаций более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут быть более качественными.
Практически в каждом крупном городе можно найти различные девелоперские компании. Чтобы сделать правильный выбор, нужно оценить привлекательность объекта с учетом собственных интересов. Также стоит определить перспективы роста цен на недвижимость. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость квадратного метра будет быстро расти.
В РФ крупнейшими разработчиками являются:
- ВЕРХНЯЯ;
- РГБ;
- Справка;
- Самолет;
Вы можете купить акции этих компаний на фондовом рынке вывод
Застройщик является одним из основных звеньев в цепочке строительного бизнеса. С ее помощью застройщик значительно облегчает себе работу, и в большинстве случаев получает качественный проект за счет возможности застройщика привлекать в качестве субподрядчиков высококвалифицированных специалистов.