Кто такие девелопмент и девелопер — полное описание

Поня­тие «застрой­щик» часто мож­но встре­тить в про­цес­се про­смот­ра новост­ных про­грамм при обсуж­де­нии стро­и­тель­ства гран­ди­оз­ных жилых домов. Но такие ново­сти могут быть свя­за­ны с нега­тив­ны­ми послед­стви­я­ми дея­тель­но­сти застрой­щи­ка. Ино­гда люди теря­ют боль­шие день­ги, пото­му что в ито­ге не могут засе­лить­ся в куп­лен­ные квар­ти­ры, хотя в боль­шин­стве слу­ча­ев все закан­чи­ва­ет­ся бла­го­по­луч­но для обе­их сторон.

1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами

Деве­ло­п­мент (англ. «деве­ло­п­мент») — одна из раз­но­вид­но­стей пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти, кото­рая свя­за­на со стро­и­тель­ством новых зда­ний, их рекон­струк­ци­ей и рестав­ра­ци­ей.
Застрой­щик – это лицо, кото­рое зани­ма­ет­ся стро­и­тель­ством объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, а так­же орга­ни­за­ци­ей необ­хо­ди­мых для это­го про­цес­сов с целью полу­че­ния прибыли.

Сло­во «раз­ра­бот­чик» про­ис­хо­дит от гла­го­ла «раз­ра­ба­ты­вать» (в пере­во­де на рус­ский — «раз­ра­ба­ты­вать»). В обще­при­ня­том пони­ма­нии застрой­щи­ки – это спе­ци­а­ли­сты, зани­ма­ю­щи­е­ся осво­е­ни­ем нежи­лых земель путем стро­и­тель­ства жилых и иных зда­ний. Это сло­во так­же мож­но пере­ве­сти как «раз­ра­бот­чик» или «про­грам­мист», но в рус­ском язы­ке оно в таком зна­че­нии прак­ти­че­ски не употребляется.

Деве­ло­пер — физи­че­ское лицо или ком­па­ния, зани­ма­ю­ща­я­ся раз­ра­бот­кой кон­крет­но­го объ­ек­та. Объ­ек­том явля­ет­ся уча­сток зем­ли, зда­ния или соору­же­ния. Кро­ме того, застрой­щик берет на себя обя­за­тель­ства по кон­тро­лю денеж­ных пото­ков, свя­зан­ных со стро­и­тель­ством. Если гово­рить о Рос­сий­ской Феде­ра­ции, то здесь раз­ра­бот­чи­ки тес­но свя­за­ны с разработчиками.

Раз­ни­ца меж­ду ними в том, что послед­ний при­ни­ма­ет непо­сред­ствен­ное уча­стие в стро­и­тель­стве и раз­ви­тии объ­ек­та, а застрой­щик явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком земель­но­го участ­ка, на кото­ром постро­е­но или будет воз­ве­де­но зда­ние. В неко­то­рых слу­ча­ях деве­ло­пе­ром может стать деве­ло­пер­ская ком­па­ния. Сей­час в Рос­сии доволь­но мно­го кон­ку­рен­тов в этой сфе­ре дея­тель­но­сти, поэто­му она при­вле­ка­тель­на для начи­на­ю­щих предпринимателей.

2. Разновидности девелоперской деятельности

Одной из основ­ных задач раз­ви­тия явля­ет­ся уве­ли­че­ние сто­и­мо­сти земель­но­го участ­ка, ком­плек­са зда­ний или отдель­но­го соору­же­ния. Одно из направ­ле­ний – рекон­струк­ция, это каса­ет­ся работ на вто­рич­ном рын­ке. Рабо­ты часто направ­ле­ны на изме­не­ние назна­че­ния кон­струк­ции. Для это­го поку­па­ет­ся несколь­ко или одно зда­ние, про­во­дит­ся реструк­ту­ри­за­ция, затем оно про­да­ет­ся или впо­след­ствии экс­плу­а­ти­ру­ет­ся самой компанией.

• Обнов­ле­ние;

Что каса­ет­ся стро­и­тель­ных работ «с нуля», то в этом слу­чае основ­ной зада­чей, сто­я­щей перед орга­ни­за­ци­ей, явля­ет­ся воз­ве­де­ние мак­си­маль­но лик­вид­но­го зда­ния. Для это­го деве­ло­пер­ской ком­па­нии необ­хо­ди­мо про­ана­ли­зи­ро­вать рынок и изу­чить тен­ден­ции его раз­ви­тия. Так­же вы долж­ны раз­би­рать­ся в тех­но­ло­ги­ях стро­и­тель­ства, иметь в шта­те опыт­ных мене­дже­ров и маркетологов.

Очень часто деве­ло­пер­ский про­ект раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся при стро­и­тель­стве груп­пы зда­ний или даже горо­да. В послед­нем слу­чае необ­хо­ди­мо преду­смот­реть созда­ние инфра­струк­ту­ры. В зави­си­мо­сти от часто выпол­ня­е­мой рабо­ты струк­ту­ра орга­ни­за­ции раз­ра­бот­чи­ка может быть раз­ной. Застрой­щик может участ­во­вать не толь­ко в стро­и­тель­стве про­из­вод­ствен­ных и жилых зда­ний, но и в созда­нии инфра­струк­ту­ры, ремон­те, рекон­струк­ции и т.д.

Суще­ству­ет 2 основ­ных типа деве­ло­пер­ских ком­па­ний, а именно:

1. спе­ку­ля­тив­ное развитие;
2. темп-раз­ви­тие.

Если ком­па­ния рабо­та­ет по прин­ци­пу «плат­ная раз­ра­бот­ка», она зани­ма­ет­ся реа­ли­за­ци­ей про­ек­тов за раз­ра­бот­чи­ка. Это озна­ча­ет, что орга­ни­за­ция избав­ле­на ​​от части рис­ка, так как боль­шую часть средств потра­тит кли­ент. Тот, в свою оче­редь, заин­те­ре­со­ван в услу­ге застрой­щи­ка, так как у него часто нала­же­ны свя­зи с про­фес­си­о­на­ла­ми, гото­вы­ми взять на себя реа­ли­за­цию части проекта.

Они могут при­со­еди­нить­ся к шта­ту ком­па­нии или заклю­чить кон­тракт на выпол­не­ние опре­де­лен­ной части рабо­ты. При этом в шта­те ком­па­нии-раз­ра­бот­чи­ка долж­ны быть спе­ци­а­ли­сты, спо­соб­ные отсле­жи­вать каче­ство выпол­нен­ных работ. Что каса­ет­ся спе­ку­ля­тив­ных деве­ло­пер­ских ком­па­ний, то они зани­ма­ют­ся стро­и­тель­ством в сво­их целях.

В даль­ней­шем постро­ен­ное зда­ние, ско­рее все­го, не будет про­да­но и оста­нет­ся под управ­ле­ни­ем ком­па­нии. Это озна­ча­ет, что застрой­щик будет заин­те­ре­со­ван в мак­си­маль­ном каче­стве работ, так как ему при­дет­ся взять на себя ответ­ствен­ность перед поку­па­те­ля­ми. Рис­ки так­же уве­ли­чат­ся по срав­не­нию с преды­ду­щим вари­ан­том. Зато при­быль, полу­чен­ная после успеш­но­го запус­ка, уве­ли­чит­ся в несколь­ко раз.

На осно­ве управ­ле­ния финан­са­ми так­же мож­но выде­лить несколь­ко раз­но­вид­но­стей раз­ви­тия. Здесь спе­ци­а­ли­сты выде­ля­ют 3 основ­ных вида дея­тель­но­сти. Клас­си­фи­ка­ция про­из­во­дит­ся на осно­ве кон­крет­ной бизнес-стратегии:

• Стро­и­тель­ство на осно­ве пред­ва­ри­тель­но раз­ра­бо­тан­ных тех­ни­че­ских тре­бо­ва­ний. При этом про­мо­у­тер не участ­ву­ет в про­ек­те как инве­стор и ниче­го не раз­ви­ва­ет. Вы долж­ны сле­дить за каче­ствен­ным выпол­не­ни­ем задач, постав­лен­ных раз­ра­бот­чи­ком. Насто­я­щим вла­дель­цем про­ек­та явля­ет­ся инве­стор (глав­ный вла­де­лец), а адми­ни­стра­то­ром высту­па­ет девелопер;
• Награ­да. Здесь кли­ент нани­ма­ет ком­па­нию-раз­ра­бот­чи­ка, кото­рая отве­ча­ет за выпол­не­ние постав­лен­ных задач. Как ответ­ствен­ное лицо, про­мо­у­тер будет выпол­нять свои обыч­ные функ­ции, кон­тро­ли­руя рабо­ту под­ряд­чи­ков и при­ни­мая на себя пол­ную ответ­ствен­ность за резуль­та­ты рабо­ты. При этом деве­ло­пер­ская ком­па­ния не несет суб­си­диар­ной финан­со­вой ответ­ствен­но­сти в рав­ной сте­пе­ни перед заказ­чи­ком. Доход застрой­щи­ка зави­сит от объ­е­ма, слож­но­сти рабо­ты и выпол­ня­е­мых функ­ций. Если гово­рить о стан­дарт­ных усло­ви­ях, то сред­няя став­ка состав­ля­ет 3–7% от общей сто­и­мо­сти проекта;
• Спе­ку­ля­ция. В этом слу­чае деве­ло­пер­ская ком­па­ния инве­сти­ру­ет лич­ные сред­ства и одно­вре­мен­но заклю­ча­ет дого­во­ры с ком­па­ни­я­ми и част­ны­ми лица­ми, кото­рые будут участ­во­вать в про­ек­те как осно­ве финан­со­вой систе­мы. Посколь­ку застрой­щик здесь явля­ет­ся не толь­ко инве­сто­ром, но и испол­ни­те­лем сво­их долж­ност­ных обя­зан­но­стей (то есть кон­тро­ли­ру­ет рекон­струк­цию, стро­и­тель­ство, а так­же кури­ру­ет рабо­ту под­ряд­чи­ков, при­ни­мая на себя финан­со­вую ответ­ствен­ность за реа­ли­за­цию про­ек­та), завер­ше­ние рабо­ты, вы може­те заявить о сво­ем пра­ве на диви­ден­ды по акции. Если деве­ло­пер вкла­ды­ва­ет в про­ект 10% на началь­ном эта­пе работ, то к кон­цу доля ком­па­нии может соста­вить не менее 35%.

3. Исполнение инвестиционных проектов

В зави­си­мо­сти от типа застрой­ки могут быть реа­ли­зо­ва­ны инве­сти­ци­он­ные про­ек­ты в стро­и­тель­ной отрас­ли, вклю­ча­ю­щие в себя ряд обя­за­тель­ных эта­пов, а именно:

1. Под­бор и под­го­тов­ка зем­ли под стро­и­тель­ство. В этом слу­чае ком­па­ния долж­на про­ве­сти тща­тель­ное иссле­до­ва­ние рын­ка. По полу­чен­ным дан­ным необ­хо­ди­мо опре­де­лить рен­та­бель­ность про­ек­та, а так­же оце­нить рис­ки. Кро­ме того, необ­хо­ди­мо при­сту­пить к под­го­тов­ке подроб­но­го биз­нес-пла­на, кото­рый будет являть­ся обос­но­ва­ни­ем пре­иму­ществ проекта.
2. Про­ве­сти пере­го­во­ры с госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми для полу­че­ния раз­ре­ше­ния и под­го­тов­ки соот­вет­ству­ю­щей доку­мен­та­ции, необ­хо­ди­мой для нача­ла стро­и­тель­ных или рекон­струк­ци­он­ных работ. Если зем­ля нахо­дит­ся в арен­де, дол­го­сроч­ный дого­вор дол­жен быть под­го­тов­лен для вашей под­пи­си. Вся эта под­го­тов­ка долж­на быть сде­ла­на до нача­ла стро­и­тель­ных работ. Если не учесть этот совет, у ком­па­нии-раз­ра­бот­чи­ка воз­ник­нут серьез­ные про­бле­мы, вле­ку­щие за собой зна­чи­тель­ные эко­но­ми­че­ские затраты.
3. При­об­ре­те­ние объ­ек­та по инве­сти­ци­он­но­му про­ек­ту. В этом слу­чае застрой­щик может исполь­зо­вать лич­ные сред­ства или при­влечь инве­сто­ров. Дру­гой вари­ант — взять кре­дит. На этом же эта­пе долж­ны быть опре­де­ле­ны пра­виль­ные сро­ки выпол­не­ния работ. В боль­шин­стве слу­ча­ев про­мо­у­тер­ская ком­па­ния пыта­ет­ся все­ми спо­со­ба­ми повли­ять на сокра­ще­ние сро­ков. Таким обра­зом, он мини­ми­зи­ру­ет рис­ки и поз­во­ля­ет избе­жать допол­ни­тель­ных затрат.
4. Орга­ни­за­ция стро­и­тель­ных и про­ект­ных работ. На дан­ном эта­пе к рабо­там при­вле­ка­ют­ся под­ряд­чи­ки. Если это круп­ная деве­ло­пер­ская струк­ту­ра, у под­ряд­чи­ка будет воз­мож­ность исполь­зо­вать соб­ствен­ные под­раз­де­ле­ния для любых видов стро­и­тель­ных работ.
5. Адми­ни­стри­ро­ва­ние и кон­троль выпол­не­ния задач. Здесь глав­ная зада­ча раз­ра­бот­чи­ка – мак­си­маль­но вни­ма­тель­но сле­дить за ходом работ, уде­ляя осо­бое вни­ма­ние каче­ству и срокам.
6. Реа­ли­за­ция гото­во­го про­ек­та. В зави­си­мо­сти от выбран­ной стра­те­гии гото­вый объ­ект мож­но про­дать или сдать в арен­ду. Если про­да­жа будет осу­ществ­ле­на, в даль­ней­шем про­мо­у­тер­ская ком­па­ния поте­ря­ет пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект. Если он оста­ет­ся в соб­ствен­но­сти ком­па­нии, а поме­ще­ния сда­ют­ся в арен­ду, про­мо­у­тер берет на себя обя­зан­но­сти по управ­ле­нию. Для осу­ществ­ле­ния кон­тро­ля необ­хо­ди­мо создать спе­ци­аль­ное струк­тур­ное под­раз­де­ле­ние, то есть управ­ля­ю­щую ком­па­нию, кото­рая при необ­хо­ди­мо­сти будет устра­нять дефек­ты и сле­дить за состо­я­ни­ем объекта.

• Инве­сти­ции в недвижимость;
• Купить недви­жи­мость или REIT;

4. Главные функции девелопера

В пере­чень функ­ций деве­ло­пер­ской ком­па­нии вхо­дят следующие:

• Най­ди­те выгод­ные вари­ан­ты инве­сти­ро­ва­ния. Для это­го застрой­щик дол­жен оце­нить рынок недви­жи­мо­сти и най­ти наи­бо­лее выгод­ные воз­мож­но­сти на момент под­пи­са­ния дого­во­ра, пред­по­ла­га­ю­ще­го при­вле­ка­тель­ный уро­вень доходности;
• Сбор средств. Часто это дела­ет­ся путем при­вле­че­ния инве­сто­ров. Для того, что­бы те, в свою оче­редь, согла­си­лись инве­сти­ро­вать в деве­ло­пер­ский про­ект, ком­па­ния долж­на под­го­то­вить каче­ствен­ную пре­зен­та­цию и предо­ста­вить дока­за­тель­ства эко­но­ми­че­ской эффек­тив­но­сти вло­же­ний. Кро­ме того, реко­мен­ду­ет­ся обра­тить осо­бое вни­ма­ние на рис­ки и спо­со­бы их минимизации;
• Ана­лиз место­по­ло­же­ния постро­ен­но­го зда­ния. С точ­ки зре­ния биз­не­са необ­хо­ди­мо про­ве­сти оцен­ку потен­ци­аль­ных кли­ен­тов. Для это­го изу­ча­ет­ся мак­си­маль­ное коли­че­ство пред­ло­же­ний зем­ли в нуж­ном реги­оне. После выпол­не­ния всех работ при­ни­ма­ет­ся окон­ча­тель­ное реше­ние о при­об­ре­те­нии одно­го из участ­ков под строительство;
• Над­зор за рекон­струк­ци­ей или стро­и­тель­ством. Застрой­щик дол­жен кон­тро­ли­ро­вать сто­и­мость мате­ри­а­лов, а так­же кон­тро­ли­ро­вать соблю­де­ние тех­но­ло­гии, что поз­во­лит достичь необ­хо­ди­мо­го уров­ня каче­ства. Сюда же отно­сит­ся управ­ле­ние пер­со­на­лом и вза­и­мо­дей­ствие с госу­дар­ствен­ны­ми органами;
• Состав­ле­ние сме­ты и дизайн про­ек­та. Если рабо­ты свя­за­ны с рекон­струк­ци­ей или стро­и­тель­ством зда­ния, ком­па­ния долж­на полу­чить соот­вет­ству­ю­щее раз­ре­ше­ние. Про­ект выпол­ня­ет­ся спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ной орга­ни­за­ци­ей. Бюд­жет зави­сит от про­ек­та. Если в про­цес­се пла­ни­ро­ва­ния будут допу­ще­ны неточ­но­сти, в даль­ней­шем это может при­ве­сти к допол­ни­тель­ным финан­со­вым затра­там и задержкам;
• Кон­троль. Если застрой­щик явля­ет­ся еще и обслу­жи­ва­ю­щей орга­ни­за­ци­ей стро­я­ще­го­ся объ­ек­та, необ­хо­ди­мо вклю­чить в состав допол­ни­тель­ное под­раз­де­ле­ние, кото­рое будет зани­мать­ся предо­став­ле­ни­ем ком­му­наль­ных услуг и ремонт­ны­ми работами;
• Раци­о­наль­ное рас­хо­до­ва­ние средств. Собран­ных денег долж­но хва­тить на все необ­хо­ди­мое для выпол­не­ния зада­ния. В этом смыс­ле раз­ра­бот­чик дол­жен избе­гать неза­пла­ни­ро­ван­ных затрат;
• Полу­чить при­быль. Ком­па­ния-застрой­щик полу­ча­ет доход за счет про­да­жи или сда­чи в арен­ду поме­ще­ний в гото­вом зда­нии. Кон­крет­ные реше­ния долж­ны при­ни­мать­ся на осно­ве оцен­ки рын­ка и выбран­ной мар­ке­тин­го­вой стратегии.

5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств

Что­бы опре­де­лить надеж­ность деве­ло­пер­ской ком­па­нии, нуж­но обра­тить вни­ма­ние на коли­че­ство успеш­но завер­шен­ных про­ек­тов. Каж­дый из реги­о­нов РФ име­ет свою ква­ли­фи­ка­цию орга­ни­за­ций. Самые круп­ные и вли­я­тель­ные ком­па­нии лег­ко най­ти, так как они все­гда на слу­ху. Это то, что они исполь­зу­ют для при­вле­че­ния инвесторов.

Сре­ди таких орга­ни­за­ций сле­ду­ет искать надеж­но­го раз­ра­бот­чи­ка. Так­же сто­ит обра­тить вни­ма­ние на каче­ство выпол­нен­ной рабо­ты и спо­со­бы раз­ре­ше­ния спо­ров, если они воз­ник­ли. С дру­гой сто­ро­ны, из-за таких реко­мен­да­ций более мел­кие ком­па­нии не могут пол­но­цен­но вый­ти на рынок, хотя их услу­ги могут быть более качественными.

Прак­ти­че­ски в каж­дом круп­ном горо­де мож­но най­ти раз­лич­ные деве­ло­пер­ские ком­па­нии. Что­бы сде­лать пра­виль­ный выбор, нуж­но оце­нить при­вле­ка­тель­ность объ­ек­та с уче­том соб­ствен­ных инте­ре­сов. Так­же сто­ит опре­де­лить пер­спек­ти­вы роста цен на недви­жи­мость. Если рядом с выбран­ным объ­ек­том стро­ят­ся дру­гие подоб­ные зда­ния, сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра будет быст­ро расти.

В РФ круп­ней­ши­ми раз­ра­бот­чи­ка­ми являются:

• ВЕРХНЯЯ;
• РГБ;
• Справ­ка;
• Само­лет;

Вы може­те купить акции этих ком­па­ний на фон­до­вом рын­ке вывод

Застрой­щик явля­ет­ся одним из основ­ных зве­ньев в цепоч­ке стро­и­тель­но­го биз­не­са. С ее помо­щью застрой­щик зна­чи­тель­но облег­ча­ет себе рабо­ту, и в боль­шин­стве слу­ча­ев полу­ча­ет каче­ствен­ный про­ект за счет воз­мож­но­сти застрой­щи­ка при­вле­кать в каче­стве суб­под­ряд­чи­ков высо­ко­ква­ли­фи­ци­ро­ван­ных специалистов.